Mục lục
Bộ Tài chính vừa đề xuất bổ sung hệ số điều chỉnh K vào cách xác định giá chuyển nhượng bất động sản khi tính thuế thu nhập cá nhân, nhằm xử lý tình trạng kê khai hai giá đang phổ biến trên thị trường địa ốc. Đề xuất này được đưa ra trong dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, trong đó mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng được giữ nguyên nhưng cơ sở xác định giá sẽ thay đổi đáng kể.
Tình trạng “hai giá” và những hệ lụy trên thị trường bất động sản
“Hai giá” bất động sản là hiện tượng hợp đồng chuyển nhượng ghi nhận một mức giá thấp hơn số tiền hai bên thực sự giao dịch. Phần chênh lệch giữa giá ghi trên hợp đồng và giá thực tế được thanh toán riêng bên ngoài, không có căn cứ pháp lý. Đây là cách làm được một bộ phận người mua bán bất động sản áp dụng nhằm giảm số thuế thu nhập cá nhân phải nộp, vốn được tính theo tỷ lệ phần trăm trực tiếp trên giá ghi trong hợp đồng.
Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là khoảng cách lớn giữa bảng giá đất do địa phương ban hành và mặt bằng giá thực tế trên thị trường. Ở nhiều khu vực, bảng giá mua bán đất chính thức chỉ bằng một phần nhỏ so với giá giao dịch thực tế, tạo ra dư địa để các bên kê khai giá thấp mà vẫn không vi phạm quy định tối thiểu về giá. Khi khoảng cách này càng lớn, lợi ích tài chính từ việc kê khai hai giá càng cao, và động lực để duy trì thói quen này càng mạnh.
Tình trạng hai giá gây ra nhiều hệ lụy trên nhiều phương diện. Về ngân sách nhà nước, cơ sở tính thuế bị kéo xuống thấp hơn thực tế, dẫn đến thất thu thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Về thông tin thị trường, dữ liệu giá giao dịch được ghi nhận qua các hợp đồng chuyển nhượng bị sai lệch, ảnh hưởng đến độ tin cậy của các công cụ định giá và phân tích thị trường. Về phía các bên giao dịch, kê khai hai giá đặt người mua vào vị thế bất lợi về pháp lý, đặc biệt khi phát sinh tranh chấp sau giao dịch.
Rủi ro pháp lý với từng bên tham gia giao dịch
Với người mua, rủi ro lớn nhất nằm ở việc phần tiền thanh toán ngoài hợp đồng không có căn cứ pháp lý để bảo vệ. Nếu xảy ra tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu hoặc giá trị tài sản, cơ quan có thẩm quyền chỉ căn cứ vào mức giá đã ghi trong hợp đồng công chứng để giải quyết. Phần tiền trả ngoài sẽ rất khó được pháp luật thừa nhận.
Với người bán, nguy cơ bị truy thu thuế và xử phạt hành chính là hiện hữu nếu cơ quan thuế xác định giá kê khai không phản ánh đúng giá trị thực tế của giao dịch. Tùy theo mức độ và tính chất của hành vi, người bán có thể đối mặt với các chế tài từ phạt tiền đến xử lý hình sự theo quy định pháp luật về thuế.
Với môi giới và đơn vị công chứng, nếu bị xác định có vai trò trong việc lập hồ sơ không đúng thực tế, các bên này cũng có thể phải chịu trách nhiệm liên đới. Đây là rủi ro nghề nghiệp và pháp lý nghiêm trọng mà những người hành nghề trong lĩnh vực môi giới và công chứng bất động sản cần nhận thức rõ.
Hệ số K trong xác định giá chuyển nhượng bất động sản hoạt động như thế nào
Theo dự thảo, với các giao dịch mà hợp đồng không ghi giá hoặc ghi thấp hơn bảng giá đất do địa phương ban hành, cơ quan thuế sẽ xác định lại giá chuyển nhượng bằng cách lấy giá đất theo bảng giá nhân với hệ số K tại thời điểm giao dịch. Kết quả này là căn cứ để tính thuế thu nhập cá nhân 2%.
Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, ví dụ minh họa cho thấy tác động cụ thể: một lô đất tại TP HCM có giá thị trường 20 tỷ đồng, bảng giá đất địa phương ghi 10 tỷ đồng. Theo cách tính cũ, thuế thu nhập cá nhân là 2% nhân 10 tỷ, tương đương 200 triệu đồng. Khi áp dụng hệ số K là 1,5, giá tính thuế được điều chỉnh lên 15 tỷ đồng, số thuế phải nộp tăng lên 300 triệu đồng – sát hơn với thực tế giao dịch.
Cơ chế hệ số K thu hẹp khoảng cách giữa hai mức giá
Theo nội dung dự thảo, với các giao dịch mà hợp đồng không ghi giá hoặc ghi thấp hơn bảng giá đất do địa phương ban hành, cơ quan thuế sẽ xác định lại giá chuyển nhượng theo công thức: giá đất theo bảng giá nhân với hệ số K tại thời điểm giao dịch. Giá trị sau khi nhân hệ số K là căn cứ để tính thuế thu nhập cá nhân 2%.
Hệ số K đóng vai trò điều chỉnh khoảng cách giữa bảng giá đất chính thức – vốn thường thấp hơn giá thị trường – và mặt bằng giao dịch thực tế. Hệ số càng cao, giá tính thuế càng được đẩy gần hơn với giá trị thực của bất động sản, từ đó thu hẹp lợi ích tài chính của việc kê khai thấp hơn thực tế trên hợp đồng. Đây là cơ chế kỹ thuật giúp cơ quan thuế phản ứng linh hoạt với biến động giá thị trường mà không cần phải cập nhật lại toàn bộ bảng giá đất sau mỗi giai đoạn.
Đánh giá chính sách và các giải pháp bổ sung
Luật sư Trần Anh Tuấn nhìn nhận mức thuế 2% hiện nay là giải pháp nền tảng để đảm bảo công bằng, song có thể tạo thêm áp lực tài chính cho người mua nhà ở thực. Theo ông, cần phân loại rõ các nhóm chuyển nhượng để có cơ chế miễn, giảm thuế phù hợp, đồng thời nghiên cứu phương án tính thuế dựa trên lợi nhuận thực từ giao dịch nhằm khuyến khích kê khai đúng giá.
Ngoài hệ số K, các chuyên gia cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá giao dịch sát thị trường, yêu cầu thanh toán qua ngân hàng và tăng cường liên thông dữ liệu giữa các cơ quan quản lý. Về mặt chế tài, nhiều ý kiến đề xuất tăng mức xử phạt với hành vi kê khai gian và xem xét trách nhiệm liên đới của môi giới, đơn vị công chứng khi có sai phạm.
Câu hỏi thường gặp về hệ số K và tình trạng hai giá bất động sản
Hệ số K được áp dụng trong trường hợp nào?
Hệ số K được áp dụng khi hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không ghi giá hoặc ghi giá thấp hơn bảng giá đất do địa phương ban hành tại thời điểm giao dịch. Đây là cơ chế để cơ quan thuế điều chỉnh giá tính thuế lên gần với thực tế thị trường hơn.
Kê khai hai giá trong giao dịch bất động sản có vi phạm pháp luật không?
Kê khai giá hợp đồng thấp hơn giá giao dịch thực tế nhằm giảm thuế là hành vi trốn thuế, vi phạm quy định pháp luật về thuế. Tùy mức độ, người vi phạm có thể bị truy thu thuế, phạt tiền hành chính hoặc bị xử lý hình sự theo quy định hiện hành.
Người mua nhà ở thực có chịu tác động từ đề xuất hệ số K không?
Người mua nhà để ở, nếu giao dịch minh bạch và kê khai đúng giá, ít bị tác động tiêu cực trực tiếp. Tuy nhiên, một số chuyên gia lưu ý rằng cần có cơ chế miễn, giảm thuế phù hợp cho nhóm này để tránh gây thêm áp lực tài chính không cần thiết trong bối cảnh giá nhà liên tục tăng.
Kết luận
Đề xuất bổ sung hệ số K của Bộ Tài chính là bước điều chỉnh kỹ thuật nhằm thu hẹp khoảng cách giữa giá kê khai và giá thực tế, từ đó giảm động lực duy trì tình trạng hai giá bất động sản đang phổ biến trên thị trường. Cùng với các giải pháp về dữ liệu, thanh toán và chế tài, đề xuất này được kỳ vọng góp phần tăng minh bạch cho hoạt động giao dịch địa ốc. Người mua bán bất động sản nên theo dõi sát diễn biến chính sách để chủ động điều chỉnh kế hoạch tài chính phù hợp.
Để tìm kiếm và theo dõi các tin đăng mua bán bất động sản và cho thuê nhà đất, đất đai, căn hộ theo nhu cầu thực tế, hãy tham khảo thêm tại Nhà Tốt – nền tảng bất động sản uy tín kết nối người mua và bán trên khắp cả nước.
Nguồn tin tham khảo: VnExpress