Mục lục
Làm hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có điều kiện gì, chuẩn bị những giấy tờ như thế nào và chi phí thuế ra sao? Bài viết hôm nay Chợ Tốt Nhà sẽ giúp bạn tìm hiểu chi tiết các thành phần hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Điều kiện để sử dụng quyền sử dụng đất
Nhà nước ta đã ban hành và thống nhất giấy tờ liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay còn được gọi với cái tên ngắn gọn hơn là sổ hồng.
Việc sang tên sổ đỏ là thủ tục bắt buộc phải làm khi muốn chuyển nhượng, cho tặng nhà đất. Thủ tục hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất này chỉ có hiệu lực khi đăng ký biến động và được đăng ký vào sổ địa chính thông qua cơ quan đăng ký đất đai và bắt đầu có hiệu lực từ thời điểm được đăng ký vào sổ địa chính.
Điều kiện bên chuyển nhượng, tặng cho đất
Theo Luật đất đai năm 2013 quy định trong khoản 1 điều 188 người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cần đảm bảo đầy đủ các điều kiện gồm:
- Có giấy chứng nhận
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất hợp pháp, không bị kê biên để giúp bảo đảm việc thi hành án
- Đất đang còn trong thời hạn sử dụng
Lưu ý: Thông thường thì chỉ cần thực hiện đủ 4 điều kiện trên. Tuy nhiên, trong một số trường hợp yêu cần cần có thêm điều kiện của bên nhận chuyển nhượng hay nhận tặng cho đất.
Điều kiện bên mua, tặng cho đất
Căn cứ theo luật đất đai năm 2013, quy định tại điều 191: người nhận chuyển nhượng hay nhận cho tặng đất phải không nằm trong trường hợp không được nhận quyền cho tặng hay chuyển nhượng, cụ thể như sau:
- Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư, người Việt định cư ở ngoài nước, các doanh nghiệp có vốn đầu tư ngoài nước là các trường hợp pháp luật không cho phép chuyển nhượng, cho tặng quyền sử dụng đất và sẽ không được nhận cho tặng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế thì không được nhận quyền chuyển nhượng sử dụng đất rừng phòng hộ, đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân. Chỉ trừ các trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Hộ gia đình, cá nhân không thực hiện sản xuất trực tiếp nông nghiệp sẽ không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Cá nhân, hộ gia đình không được nhận chuyển nhượng, cho tặng quyền sử dụng đất ở, đất trong khu bảo vệ nghiêm ngặt, đất nông nghiệp trong khu rừng phòng hộ, đất các phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu trong trường hợp không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đặc dụng đó.
Vậy bên nhận chuyển nhượng, cho tặng quyền sử dụng đất cần phải không nằm trong các trường hợp ở trên thì mới có thể được nhận chuyển nhượng, cho tặng đất.
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bộ hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm các loại hồ sơ yêu cầu công chứng chuyển nhượng, hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất kế thừa (nếu có).
Hồ sơ yêu cầu công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Cần chuẩn bị 1 bộ hồ sơ công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:
- Phiếu/ giấy tờ yêu cầu công chứng làm theo mẫu
- Dự thảo hợp đồng (nếu có)
- Bản sao CCCD/CMND, giấy tờ tùy thân
- Bản sao sổ đỏ/ sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng như: giấy xác nhận độc thân, giấy đăng ký kết hôn.
- Bản sao các giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định mà pháp luật nhà nước yêu cầu.
Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất
Chuẩn bị 1 bộ hồ sơ gồm:
- 1 bản gốc, 2 bản photo công chứng của sổ đỏ/ sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
- 2 bản công chứng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- 2 bộ có công chứng gồm: CMND/ CCCD / hộ khẩu của cả hai bên bán và bên mua
- 2 bộ công chứng: giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng gồm giấy xác nhận độc thân hoặc giấy đăng ký kết hôn.
- 1 bản chính/ bản gốc của đơn đăng ký biến động đất đai, biến động tài sản gắn liền với đất.
- 2 bản giấy tờ gốc của tờ khai lệ phí trước bạ
- 2 bản gốc của tờ khai thuế thu nhập cá nhân
- 2 bản giấy gốc của tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
- 1 bản chính của tờ khai đăng ký thuế
- 1 bản gốc của sơ đồ vị trí nhà đất
- Trong trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất thì cần có hồ sơ kỹ thuật, đo đạc tách thửa của phần diện tích đất thực hiện chuyển nhượng.
Thời điểm để người dùng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, cho tặng, thế chấp, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn quyền sử dụng đất là khi đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Lưu ý: Trong trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì cần phải có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu nhà đất và tài sản gắn liền thì mới có thể thực hiện được quyền chuyển nhượng.
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất kế thừa
Hồ sơ trong trường hợp nhận kế thừa, cho tặng quyền sử dụng đất cần làm theo mẫu hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
- Văn bản giao dịch gồm: di chúc hoặc biên bản phân chia đất kế thừa hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực của tòa án nhân dân với trường hợp thừa kế hoặc cần có đơn đề nghị của người kế thừa nếu là người duy nhất.
- Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng cho tặng hoặc văn bản quyết định cho tặng đất đối với trường hợp nhận cho tặng đất.
- Giấy tờ quyền sử dụng đất gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà ở và đất.
Hồ sơ trong trường hợp nhận thừa kế, cho tặng quyền sở hữu tài sản gắn liền đất cần chuẩn bị hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
- Văn bản giao dịch về quyền sở hữu gồm: di chúc, biên bản phân chia kế thừa hoặc bản án, văn bản quyết định giải quyết tranh chấp đã có hiệu lực pháp lý của tòa án nhân dân đối với trường hợp kế thừa hoặc đơn đề nghị nếu duy nhất có một người thừa kế tài sản. Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng cho tặng hoặc quyết định cho tặng đối với trường hợp nhận cho tặng.
- Giấy tờ về quyền sở hữu gồm: giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền hoặc giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
- Trong trường hợp bên cho tặng đất là chủ sở hữu tài sản, nhưng không đồng thời là người sử dụng đất thì cần phải có giấy tờ văn bản đồng ý của người sử dụng đất cho chủ sở hữu tài sản gắn liền, với yêu cầu giấy tờ đã có chứng thực của ủy ban nhân dân cấp xã, huyện theo quy định.
Thuế và lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Có rất nhiều người thắc mắc về phần thuế, chi phí khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải chịu thuế giá trị gia tăng hay không? Làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải đóng thuế hay không? Nếu có thì cần phải đóng những thuế gì?
Sau đây là phần giải đáp các chi phí lệ trước bạ và thuế khi làm hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Lệ phí trước bạ
Đối với trường hợp mua bán:
Lệ phí trước bạ bên mua chịu:
- Tiền nộp đất = Giá đất * Diện tích đất * Lệ phí
- Tiền nộp nhà = Cấp Nhà * Diện tích nhà * Lệ Phí
Đối với trường hợp tặng cho:
Lệ phí trước bạ:
- Tiền nộp đất = Giá đất * Diện tích đất * Lệ phí
- Tiền nộp nhà = Cấp Nhà * Diện tích nhà * Lệ Phí
Trường hợp không cần phải đóng tiền lệ phí trước bạ:
- Nhà đất đã được cấp các giấy tờ chứng nhận chung cho hộ gia đình khi phân chia nhà đất cho các thành viên trong hộ gia đình.
- Trường hợp chuyển nhượng tài sản cho con cái, cha mẹ, vợ, chồng.
- Nhà đất trong trường hợp được đền bù, áp dụng cho cả trường hợp nhà đất được mua bằng tiền đền bù.
Thuế thu nhập cá nhân
Đối với mua bán:
- Thuế thu nhập cá nhân do bên Bán nộp bằng 2% trên giá trị chuyển nhượng.
Đối với cho tặng:
- Thuế thu nhập cá nhân được tính: Tiền nộp = Tổng giá trị Bất Động Sản (> 10 triệu đồng) x 10%.
Trường hợp được nhà nước miễn đóng tiền thuế thu nhập cá nhân:
- Khi chuyển nhượng nhà đất cho vợ, chồng, con đẻ, chả đẻ, mẹ đẻ, con nuôi, cha nuôi, mẹ nuôi, mẹ chồng, cha chồng, con dâu, cha vợ, mẹ vợ, con rể, cháu nội, bà nội, ông nội, bà ngoại, ông ngoại, cháu ngoại, anh – chị – em ruột sẽ được miễn thuế TNCN.
- Chuyển quyền sử dụng nhà ở, đất ở và tài sản gắn liền của cá nhân trong trường hợp cá nhân đó chỉ có duy nhật một nhà ở, đất ở.
- Trường hợp nhận kế thừa, quà tặng BĐS giữa chồng, vợ, cha đẻ, mẹ đẻ, con đẻ, mẹ nuôi, cha nuôi, con nuôi, cha chồng, mẹ chồng, con dâu, mẹ vợ, cha vợ, con rể, ông ngoại, bà ngoại, cháu ngoại, ông nội, bà nội, cháu nội, anh, chị, em ruột sẽ được miễn thuế này.
Trường hợp được giảm tiền thuế thu nhập cá nhân:
Các đối tượng nằm trong trường hợp phải nộp thuế nhưng bị gặp khó khăn do hỏa hoạn, thiên tai, tai nạn, gặp bệnh hiểm nghèo,… làm cho ảnh hưởng đến khả thu nhập cũng như năng nộp thuế thì sẽ được nhà nước xem xét giảm thuế với số tiền tương ứng so mức độ cá nhân bị thiệt hại, nhưng sẽ không vượt quá số mức thuế cần phải nộp.
Hy vọng những thông tin Chợ Tốt Nhà cung cấp về hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên sẽ giúp bạn thuận lợi hơn trong việc làm hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng cho tặng, mua bán đất.
