Mục lục
Trước những luồng ý kiến lo ngại về Thông tư 22/2023/TT-NHNN rằng người dân không được vay tiền ngân hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai và thế chấp bằng căn nhà đó, các bên liên quan có ý kiến gì và người mua nhà cần lưu ý những gì? Hãy cùng tìm hiểu trong bài viết sau.
Vì sao Thông tư 22/2023/TT-NHNN gây xôn xao?
Thông tư 22/2023/TT-NHNN do Ngân hàng Nhà nước ban hành ngày 29/12/2023 sửa đổi, bổ sung Thông tư số 41/2016/TT-NHNN quy định tỷ lệ an toàn vốn của ngân hàng và chi nhánh ngân hàng nước ngoài (“Thông tư 22“). Tuy nhiên, một số điều khoản trong Thông tư này đang gây tranh cãi, có nhiều ý kiến trái chiều xoay quanh Thông tư 22 này, đặc biệt là thực hư về điều khoản cấm “cho vay mua nhà hình thành trong tương lai kể từ ngày 01/07/2024”.
Cụ thể, tại điểm a Khoản 11 Điều 2 Thông tư 22 đã đề cập đến, Khoản cho vay thế chấp nhà được định nghĩa là “khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà đáp ứng đầy đủ 4 điều kiện sau:
a) Nguồn tiền trả nợ không phải là nguồn tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản cho vay;
b) Nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà;
c) Ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có đầy đủ quyền hợp pháp để xử lý nhà thế chấp khi khách hàng không trả được nợ theo quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo;
d) Nhà hình thành từ khoản cho vay thế chấp này phải được định giá độc lập (được bên thứ ba định giá hoặc được bộ phận độc lập với bộ phận phê duyệt tín dụng của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài định giá) với nguyên tắc thận trọng (giá trị không cao hơn giá thị trường tại thời điểm xét duyệt cho vay) theo quy định của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.”
Với nội dung này, nhiều chuyên gia đã đánh giá các tác động và phân tích về thị trường tài chính và thị trường bất động sản trong thời gian tới do quy định này như: khiến thanh khoản sụt giảm, giá nhà tăng cao và ngăn cản người mua nhà. Mặt khác, một số chuyên gia cho rằng, quy định này sẽ giảm thiểu rủi ro cho hệ thống ngân hàng và hướng thị trường sang nhà ở sẵn có.
Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng quy định trên về cho vay mua nhà hình thành trong tương lai có nhiều bất cập, gây khó khăn cho người mua nhà và ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Do đó, HoREA đã gửi nhiều văn bản đến Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước, đề nghị sửa đổi, bổ sung trước khi Thông tư số 22/2023/TT-NHNN có hiệu lực “để hỗ trợ thị trường bất động sản trong tiến trình phục hồi và phát triển minh bạch, an toàn, lành mạnh, bền vững và tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng thực hiện việc xét duyệt cho cá nhân vay tín dụng để mua “nhà ở thương mại hình thành trong tương lai” được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó”.
Tuy nhiên, một số chuyên gia cho rằng thông tư 22/2023/TTNHNN không ảnh hưởng đến việc vay tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai, vì nội dung thông tư này “chỉ phân định khoản cho vay thế chấp nhà, không quy định việc cho vay mua nhà ở hình thành trong tương lai”.
Đại diện Cơ quan Nhà Nước đã trả lời như thế nào?
Trước những hiểu nhầm với quy định trong Thông tư mới, chiều 31-1, đại diện Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã khẳng định: “Thông tư 22 không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai”.
NHNN cho biết điều kiện nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà chỉ áp dụng đối với khoản cho vay thế chấp nhà và được áp dụng mức hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản phải đòi được bảo đảm bằng bất động sản khác.
Theo chuyên gia pháp lý BĐS Nguyễn Văn Đỉnh lưu ý: “Quan trọng khi đọc văn bản quy phạm pháp luật là tên văn, phạm vi điều chỉnh của văn bản là những nội dung quan trọng cần đọc trước tiên nhằm tránh hiểu nhiều nhầm về nội dung”.
Luật sư Trần Hoàng Ly chia sẻ thêm: “Việc nhiều người nhầm tưởng “Cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai kể từ thời điểm 01/07/2024” có thể xuất phát do mọi người nhầm lẫn, không phân biệt được “khoản cho vay thế chấp nhà” và “khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản”. Theo quy định, Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thành từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo; trong khi đó đối với Khoản cho vay thế chấp nhà sẽ bao gồm Khoản cho vay thế chấp nhà để mua nhà ở đáp ứng các điều kiện theo quy định trong đó có điều kiện phải hoàn thành để bàn giao và khoản cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ. Vì vậy, Thông tư 22 sẽ không có cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai như mọi người đang hiểu nhầm mà thủ tục vay mua nhà sẽ tiếp tục thực hiện theo quy định hiện hành”.
Giữa dư luận hoang mang, người mua nhà cần lưu ý gì?
Khi xuất hiện nhiều luồng thông tin và ý kiến trái chiều, các chủ đầu tư lo ngại rằng có thể gặp khó khăn trong việc huy động vốn, gây giảm nguồn cung nhà ở và dẫn đến tình trạng giá nhà tăng lên, trong khi người mua cũng có thể phải đối mặt với khó khăn về tài chính trong việc vay mua nhà. Tình trạng này cũng khiến người đang có ý định mua nhà không kém phần hoang mang.
Vậy nên, trước những dự báo đầy biến động đó, các chuyên gia tài chính cho rằng người mua cần lưu ý cân nhắc kỹ lưỡng nhu cầu và khả năng tài chính để đưa ra quyết định mua nhà phù hợp.
Nếu bạn đang có dự tính mua nhà trong tương lai gần, hãy tìm hiểu kỹ thông tin dự án và tìm kiếm tư vấn từ các chuyên gia bất động sản, để xem xét liệu có nên ưu tiên mua nhà ở hoàn thành trong tương lai mua nhà đã hoàn thành để tránh rủi ro pháp lý về sau.
Về tài chính, bạn nên tính toán kỹ lưỡng về khả năng thanh toán, bao gồm cả các khoản phí phát sinh như phí môi giới, phí công chứng, phí đăng ký quyền sở hữu,… và lên một kế hoạch trả góp rõ ràng. Đồng thời đừng quên tìm hiểu cẩn trọng các gói vay mua nhà phù hợp nhất cũng như các giải pháp hỗ trợ tài chính khác từ ngân hàng, các tổ chức tín dụng khác hoặc từ chính chủ đầu tư.
Ngoài các khía cạnh đã nêu, người mua cũng cần chú ý đến các yếu tố khác cần lưu ý như:
- Kiểm tra kỹ lưỡng các hạng mục như phần thô, phần hoàn thiện, hệ thống điện nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy,…
- Nên có biên bản nghiệm thu nhà để ghi rõ tình trạng nhà và các hạng mục cần sửa chữa và hỏi chủ đầu tư về việc “bảo hành nhà” giúp đảm bảo quyền lợi trong trường hợp nhà có phát sinh hư hỏng trong thời gian bảo hành.
- Tìm hiểu thông tin về khu vực xung quanh như vị trí, tiện ích xung quanh và mức độ an ninh.
- Lựa chọn một môi giới uy tín giúp nhanh chóng tìm được căn nhà phù hợp và nhận được sự hỗ trợ chuyên nghiệp trong quá trình mua bán nhà.
Ngoài ra, đừng quên theo dõi sát sao các biến động mới về giá cả, thị trường bất động sản, tham khảo ý kiến của luật sư, chuyên gia pháp lý bất động sản để thông tin mới nhất và lời khuyên hữu ích.
Việc mua nhà là một quyết định quan trọng, vì vậy, hãy cẩn trọng và lưu ý kỹ lưỡng các yếu tố liên quan để đảm bảo quyền lợi của mình. Hy vọng những thông tin này hữu ích cho bạn!
