Mật độ xây dựng là gì? Cách xác định mật độ xây dựng chính xác

Nước ta có rất nhiều quy định chặt chẽ liên quan đến các vấn đề xây dựng. Trong đó, mật độ xây dựng của các công trình cũng được quy định rõ, các chủ đầu tư cần tuân thủ để không vướng những sai phạm pháp lý không đáng có. 

Mật độ xây dựng là gì?

Theo định nghĩa được đề cập tại Mục 14 Chương 1 của “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” được Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 04/08/2008 thì mật độ xây dựng chính là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng trên tổng diện tích của khu đất. 

Các công trình này không bao gồm tiểu cảnh, bể bơi, sân thể thao ngoài trời ngoại trừ sân chiếm không gian lớn và được xây dựng kiên cố.

Căn cứ theo quy định này, chủ đầu tư có những cơ sở chính xác để tính toán mật độ phù hợp trước khi tiến hành xây dựng công trình. 

Phân loại

Có 2 loại mật độ xây dựng bao gồm mật độ thuần và mật độ gộp, cụ thể như sau: 

• Mật độ xây dựng thuần: Được hiểu là tỷ lệ diện tích của công trình xây dựng trên tổng diện tích lô đất. Diện tích xây dựng công trình không tính bao gồm phần diện tích của một số hạng mục liên quan đến công trình chuẩn bị xây dựng như khu vui chơi trẻ em, bể bơi, sân thể thao ngoài trời, công viên hay tiểu cảnh trang trí…
• Mật độ xây dựng gộp: Được hiểu là tỷ lệ của công trình xây dựng trên tổng diện tích toàn khu đất. Diện tích này bao gồm diện tích của khu cây xanh, sân đường, không gian mở và cả những khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó.

Ngoài ra, còn có một số loại phổ biến được phân loại dựa trên đặc điểm công trình như sau:

• Nhà phố
• Chung cư
• Biệt thự
• Nhà ở tách biệt

Cách xác định mật độ xây dựng chủ đầu tư cần lưu ý

Cách tính mật độ xây dựng đã được quy định, hướng dẫn cụ thể trong  “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” được ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD vào năm 2008. Theo đó, chủ đầu tư và các đơn vị tư vấn phêp duyệt công trình liên quan đến chỉ tiêu mật độ xây dựng có cơ sở để xác định mật độ cho phép. Công thức cụ thể như sau: 

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình (m2) x 100 / Tổng diện tích toàn khu đất (m2)

Trong đó:

• Diện tích chiếm đất của công trình: Được xác định chính là bằng hình chiếu của công trình đó
• Diện tích chiếm đất của công trình không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình khác như  tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời (ngoại trừ sân thể thao chiếm không gian lớn và được xây dựng kiên cố)

Quy định về mật độ xây dựng

Mật độ đối với nhà ở nông thôn

Đối với mật độ ở nông thôn, quy định chia thành 2 nhóm về mật độ nhà ở và mật độ tối đa. 

Đối với mật độ xây dựng nhà ở quy định cụ thể như sau: 

• Nếu khu đất có diện tích từ 50m2 trở xuống thì mật độ xây dựng tối đa là 100%
• Nếu khu đất có diện tích từ 50 – 75m2 thì mật độ tối đa là 90%
• Nếu khu đất có diện tích từ 75 – 100m2 thì mật độ tối đa là 80%
• Nếu khu đất có diện tích từ 100 – 200m2 thì mật độ tối đa là 70%
• Nếu khu đất có diện tích từ 200 – 300m2 thì mật độ tối đa là 60%
• Nếu khu đất có diện tích từ 300 – 500m2 thì mật độ tối đa là 50%
• Nếu khu đất có diện tích từ 1000m2 trở lên thì mật độ tối đa là 40%

Đối với mật độ tối đa (chiều cao tối đa) quy định cụ thể như sau: 

• Nếu  công trình cao dưới 6m thì chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 3 tầng
• Nếu công trình cao từ 6m – dưới 12m thì chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 4 tầng
• Nếu công trình cao từ 12m – dưới 20m thì chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 4 tầng
• Nếu công trình cao từ 20m trở lên thì chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 5 tầng

Mật độ xây dựng đối với nhà phố

Về số tầng thì UBND sẽ có những quy định về mật độ xây dựng phù hợp tùy thuộc vào tình hình thực tế như lộ giới, địa điểm xây dựng. 

Về chiều cao của công trình thì chiều cao này phụ thuộc vào lộ giới và được quy định cụ thể như bảng bên dưới.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư cần lưu ý đến quy định về độ vươn ban công khi xây nhà phố. Cụ thể được quy định như sau: 

• Nếu chiều rộng lộ giới nhỏ hơn 6m thì độ vươn tối đa bằng 0 
• Nếu chiều rộng lộ giới từ 6 – dưới 12m thì độ vươn tối đa bằng 0.9
• Nếu chiều rộng lộ giới từ 12 – dưới 20m thì độ vươn tối đa bằng 1.2 
• Nếu chiều rộng lộ giới lớn hơn 20m thì độ vươn tối đa bằng 1.4

Ngoài ra, chủ đầu tư còn lưu ý một số vấn đề liên quan đến mật độ xây dựng nhà phố như sau: 

• Nếu nhà có hẻm thì không được phép xây dựng sân thượng ở tầng trên cùng
• Nếu các con đường có lộ giới dưới 7m thì chỉ được phép xây dựng 2 tầng lầu, trệt và sân thượng
• Nếu các con đường có chiều rộng nhỏ hơn 20m thì chỉ được xây trệt, tầng lửng và 2 tầng lầu
• Nếu các con đường rộng hơn 20m thì được phép xây tới 4 tầng cộng với tầng trệt, sân thượng và lửng.

Những điều kiện về việc cấp phép xây dựng

Pháp luật nước ta có những quy định chặt chẽ khi cấp phép xây dựng cho các công trình bất động sản. Chủ đầu tư cần chú ý một số vấn đề dưới đầy để thỏa mãn điều kiện khi xin cấp phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền:

• Phần diện tích đất xây dựng công trình cần phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch xây dựng và mục đích sử dụng của khu đất đó đồng thời tuân thủ các quy định về giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và các yêu cầu bảo vệ môi trường. 
• Trước khi tiến hành thủ tục xin cấp phép xây dựng, chủ đầu tư chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thiết kế xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận
• Trường hợp nhà để ở có diện tích dưới 250m2, chủ sở hữu tự chịu trách nhiệm về hồ sơ thiết kế xây dựng mà không cần lấy ý kiến của cơ quan có thẩm quyền
• Theo quy chế quản lý quy hoạch, đồ án quy hoạch đô thị, các công trình cấp 1 hoặc công trình cấp đặc biệt được phép thiết kế tầng hầm
• Công trình xây dựng phải tuân theo Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị trong trường hợp xây dựng  ở khu vực ổn định nhưng chưa có quy định quy hoạch cụ thể.

Chủ đầu tư cần tuân thủ những quy định về mật độ xây dựng để công trình đáp ứng những điều kiện pháp lý về xây dựng, hạn chế những vướng mắc về sau.