Mục lục
Chung cư mini không còn là một loại hình căn hộ xa lạ ở Việt Nam hiện nay. Với mức giá khá rẻ trên thị trường, để sở hữu một căn hộ để sinh sống không còn là một mơ ước quá xa vời đối với mọi người. Tuy nhiên vẫn còn tồn đọng nỗi lo liệu rằng có nên mua chung cư mini? Những rủi ro về thủ tục pháp lý và ưu nhược điểm của chung cư mini là gì? Nhà Tốt sẽ giải đáp thông qua những chia sẻ sau đây.
Chung cư mini là gì?
Theo Điều 22, Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội ban hành quy định: “Nhà chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30 m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở).”
Tuy nhiên, hiện khái niệm chung cư mini không có định nghĩa chính thức trong Luật Nhà ở 2014 hay các văn bản pháp luật khác. Trong thực tế, chung cư mini thường được mô tả là nhà ở từ 2 tầng trở lên, với quy mô từ 20 căn hộ trở lên, diện tích mỗi căn hộ thường nhỏ, trong khoảng từ 25m² đến 50m², thường để bán hoặc cho thuê.
Các căn hộ này có thiết kế khép kín, bao gồm phòng ngủ, phòng khách, bếp và khu vực vệ sinh. Diện tích nhỏ gọn, được tối ưu hóa cho công năng sử dụng và mang phong cách hiện đại, tạo cảm giác thông thoáng.
Chung cư mini thường nằm ở khu vực trung tâm thành phố hoặc gần các tiện ích như trường học, bệnh viện, khu giải trí, giao thông thuận tiện.
Đặc biệt, chung cư mini thường có giá thấp hơn so với các loại hình căn hộ khác cùng khu vực có giả cả phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người, đặc biệt là người trẻ.
Chung cư mini được tối giản các chi phí xây dựng để giảm giá thành xuống mức thấp nhất có thể. Vì thế, loại hình căn hộ này có thể phù hợp với những gia đình có nguồn thu nhập trung bình, sinh viên, học sinh, người dân nhập cư,…
So sánh chung cư mini và chung cư thông thường
Về chủ đầu tư: Đa số các nhà chủ đầu tư của chung cư mini là cá nhân và hộ gia đình, trong khi đó đối với chung cư thông thường là các doanh nghiệp với nguồn vốn đầu tư lớn.
Về phân khúc giá cả: Các căn hộ chung cư bình thường phục vụ cho mọi phân khúc giá cả từ giá rẻ đến trung và cao cấp. Căn hộ mini chỉ phục vụ cho phân khúc giá rẻ. Bên cạnh đó, giá của chung cư mini thường thấp hơn với những căn chung cư giá rẻ.
Về tiện ích: Chung cư thông thường sẽ được trang bị đầy đủ các tiện ích, tùy thuộc vào phân khúc giá cả mà số lượng tiện ích sở hữu có thể khác nhau. Đối với căn hộ mini, những tiện ích này có phần hạn chế.
Về vị trí: Chung cư mini thường được xây dựng trên những địa điểm nằm gần trung tâm hoặc ngoại ô thành phố, tính thuận tiện được ưu tiên hàng đầu. Trong khi đó, một số căn chung cư nghỉ dưỡng có thể nằm ở những vị trí yên tĩnh có tầm nhìn đẹp, không khí trong lành,…
Về thiết kế: Không ít chung cư mini đẹp được xây dựng với mức giá ưu đãi. So với các chung cư giá rẻ thông thường, chung cư mini không hề tỏ ra thua kém về mặt thiết kế.
Loại hình sử dụng: Đa phần chung cư mini được thuê trong một thời gian tạm thời như chung cư mini sinh viên, người lao động xa nhà. Đối với chung cư bình thường, đa phần mọi người sẽ mua để định cư lâu dài.
Có nên mua chung cư mini?
Có nên mua chung cư mini hay không? Tuy những căn hộ chung cư mini đã xuất hiện khá lâu nhưng khả năng đảm bảo từ những dự án này vẫn còn đang được đặt một dấu hỏi lớn. Để nhận định chính xác vấn đề này, chúng ta cần phân tích thông qua hai khía cạnh ưu điểm và nhược điểm khác nhau.
Ưu điểm của chung cư mini
- Giá cả: Ưu điểm lớn nhất của một căn chung cư mini đó chính là giá cả. Có thể nói đây là một trong những loại hình căn hộ có mức giá thấp nhất trên thị trường hiện nay. Chúng phù hợp với tất cả mọi người, đặc biệt là những hộ có thu nhập thấp và các sinh viên có mong muốn sở hữu một căn hộ của riêng mình.
- Vị trí tốt: Hiện nay, đa số các dự án căn hộ chung cư mini được lựa chọn vị trí ở gần trung tâm thành phố. Tính thuận tiện trong lưu thông và di chuyển chính là điểm mạnh tạo nên sức hấp dẫn của loại hình căn hộ này.
- Thiết kế: Những căn hộ chung cư mini hiện nay thường được thiết kế khoa học và đẹp mắt. Thông thường những dự án này được đầu tư từ tư nhân, vì thế có thể đảm bảo mức độ hoàn thiện tỉ mỉ và cẩn thận. Đây là yếu tố có ảnh hưởng đến quyết định có nên mua căn hộ chung cư mini hay không.
- Mật độ căn hộ thấp: Khác với những căn chung cư rộng lớn, chung cư mini có mật độ căn hộ/ tầng rất thấp, thông thường 1 tầng chỉ có từ 2 đến 3 căn hộ và cả tòa chỉ có dưới 10 căn hộ. Những hộ gia đình cùng sinh sống trong 1 tòa nhà có thể dễ dàng nhận biết và tìm hiểu nhau.
Tham khảo giá chung cư mini Hà Nội
Nhược điểm chung cư mini
Diện tích hạn chế: Những căn hộ chung cư mini có diện tích khá nhỏ và hạn chế. Thông thường, diện tích trung bình của loại hình căn hộ này chỉ từ 30m2 đến 50m2 và chỉ có từ 1 phòng ngủ. Đây là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn có nên mua chung cư mini không:
- Khó nâng cấp và sửa chữa: Những quy định về chung cư mini không có nhiều ràng buộc về nghĩa vụ sửa chữa và nâng cấp căn hộ từ nhà chủ đầu tư. Vì thế, không có nhiều nhà chủ đầu tư đảm bảo yếu tố này cho khách hàng của họ.
- Hệ thống an ninh không đảm bảo: Khác với căn hộ chung cư bình thường, căn hộ chung cư mini không có ban quản lý vận hành cũng như hệ thống an ninh chuyên nghiệp. Đa số những căn hộ này chỉ sử dụng camera giám sát và xử lý sự cố không tốt.
- Thủ tục pháp lý sơ sài: Tỷ lệ căn hộ chung cư mini có giấy chứng nhận sở hữu đang khá thấp hiện nay. Từ đó, những thủ tục pháp lý liên quan như sang nhượng hoặc mua bán những căn hộ này là rất khó khăn. Bên cạnh đó, nhiều người sử dụng kẽ hở này để thực hiện hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
- Vệ sinh chung: Những căn hộ chung cư mini hiện nay khá lỏng lẻo về những quy định giữ gìn vệ sinh chung. Vì vậy, những hộ gia đình có thể dễ dàng bị ảnh hưởng nếu vô tình ở cạnh những người “hàng xóm” thiếu ý thức.
Thắc mắc về pháp lý chung cư mini
Pháp lý chung cư mini là một trong những yếu tố không thể nào bỏ qua khi quyết định lựa chọn loại hình căn hộ này. Chúng ta có thể lưu ý đến một số khía cạnh như:
Sổ hồng của chung cư mini
Luật Nhà ở năm 2014 quy định như sau: Những tòa nhà bao gồm 2 tầng trở lên, mỗi tầng được bố trí ít nhất từ hai căn hộ độc lập có đầy đủ phòng ngủ, phòng bếp và phòng tắm riêng, đáp ứng diện tích sàn từ 30m2 trở lên và một số tiêu chuẩn khác về chung cư sẽ được cấp sổ hồng riêng cho từng căn hộ.
Tuy nhiên cho đến nay, việc cấp sổ hồng riêng cho căn hộ mini còn mất nhiều thời gian. Nguyên nhân bắt nguồn từ những bất cập trong khâu kiểm soát và quản lý. Các căn hộ chung cư mini tự phát xuất hiện ngày càng nhiều, những rủi ro về tranh chấp và pháp lý càng dễ dàng xảy ra.
Giấy phép xây dựng
Theo pháp luật hiện hành, chung cư mini phải đáp ứng đầy đủ giấy phép xây dựng mới được tiến hành cấp sổ đỏ và chấp thuận tách sổ hồng. Mua chung cư mini có an toàn không tùy thuộc rất lớn vào việc chủ căn hộ có thể cung cấp đầy đủ giấy phép xây dựng dự án hay không.
Bên cạnh đó, bạn nên kiểm tra thiết kế căn hộ cần phải trùng khớp với những chi tiết được nêu trong giấy phép xây dựng.
Chung cư mini xây dựng trên đất không bị tranh chấp
Trước khi quyết định đầu tư vào một căn hộ chung cư mini, bạn nên tìm hiểu đến nguồn gốc và tình trạng tranh chấp của khu đất. Cụ thể, bạn cần yêu cầu chủ dự án được xem xét chung cư mini có sổ đỏ không và sử dụng để đối chiếu với tình hình ở các cơ quan chức năng như Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường địa phương.
Vấn đề mua bán chung cư mini
Ở khía cạnh pháp lý, khả năng mua bán và sang nhượng chung cư mini là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến vấn đề có nên mua chung cư mini hay không. Trong thực tế, các giao dịch mua bán và hoạt động sang tên sổ hồng chung cư mini phải tuân thủ nghiêm ngặt những quy định của pháp luật. Quy trình thực hiện cần đảm bảo đầy đủ những yếu tố pháp lý như sau:
- Giấy xác nhận chuyển nhượng quyền từ chủ đầu tư.
- Hợp đồng mua bán căn hộ gốc từ chủ đầu tư và phiếu thu các loại tiền đã nộp.
- Kê khai và đóng đầy đủ các loại chi phí sang tên sổ hồng như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, lệ phí thẩm định, lệ phí cấp sổ hồng,…
- Hợp đồng giao dịch như hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán, hợp đồng nhận – cho hoặc biên bản phân chia di sản.
Tham khảo giá chung cư mini TPHCM:
Cân nhắc gì khi mua chung cư mini?
Chung cư mini là sản phẩm có “chủ đầu tư” là các cá nhân, khác hoàn toàn với các dự án căn hộ thương mại với chủ đầu tư là các công ty, doanh nghiệp. Vì yếu tố này mà phát sinh ra vô số vấn đề liên quan đến chung cư mini giá rẻ.
Trong thời buổi tràn ngập các thông tin quảng cáo cùng với nhiều chương trình khuyến mãi hấp dẫn từ các chủ đầu tư như hiện nay thì câu hỏi đặt ra là có nên mua chung cư mini hay không. Sau đây là một số thông tin khách hàng cần lưu ý khi quyết định chọn mua loại hình căn hộ mini.
Một số tiêu chí liên quan đến chủ đầu tư cần phải lưu ý như: đã thực hiện được bao nhiêu dự án chung cư mini? Hiện trạng và chất lượng của các chung cư mini đó đến thời điểm hiện tại như thế nào? Các vấn đề pháp lý và quyền sở hữu của chủ đầu tư đối với các chung cư mini ra sao? Có thực hiện bảo trì bảo dưỡng công trình định kỳ hay không? Các dự án thực hiện đã từng ra sự cố nào chưa?…
Chất lượng công trình
Đây cũng là yếu tố rất quan trọng khi chọn mua chung cư mini. Đa số đối tượng mua chung cư mini giá rẻ là những người có thu nhập thấp, vì vậy nếu chất lượng công trình của chung cư mini xuống cấp thì sẽ trở thành thảm họa với khách hàng. Khi đó họ sẽ rơi vào tình trạng bán không được mà ở cũng không xong, trong khi việc thay đổi chỗ ở mới là điều không hề đơn giản.
Để tránh tình trạng mua nhầm chung cư mini kém chất lượng, bên cạnh việc tìm hiểu thật kỹ năng lực của chủ đầu tư, khách hàng cũng cần biết các thông tin khác như đơn vị tư vấn thiết kế, đơn vị thi công công trình là ai? Thương hiệu, thành tích của họ ra sao? Chính sách bảo trì bảo dưỡng như thế nào? Chung cư mini có ban quản lý không? Ngoài ra, khách hàng cần phải trực tiếp đến tham quan dự án, kiểm tra các chi tiết nội ngoại thất của căn hộ hoặc hỏi thăm trực tiếp các cư dân đang sinh sống tại đó để hiểu rõ hơn về tình trạng chung cư.
Vấn đề pháp lý
Căn hộ của nhà chung cư mini được xây dựng theo Giấy phép của cơ quan có thẩm quyền cấp, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch xây dựng đô thị đối với khu vực đã có quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng thì được cấp Giấy chứng nhận với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung.
Trường hợp công trình xây dựng không có Giấy phép hoặc xây dựng sai phép thì hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà chung cư mini không được cấp Giấy chứng nhận.
Đây hiện là một trong những vấn đề mà khách hàng cần phải chú ý nhiều nhất do thực tế đã có nhiều trường hợp rắc rối cho khách hàng sau khi mua chung cư mini nhưng lại không được cấp giấy chủ quyền nhà.
Do vậy, các khách hàng phải có được ít nhất các giấy tờ sau đây từ chủ đầu tư và tất cả thông tin phải được xác nhận từ chính quyền địa phương như: Cơ quan nào cấp giấy phép xây dựng, giấy cam kết cấp sổ riêng cho từng căn, căn hộ cấp bao nhiêu tầng, mật độ xây dựng giữa căn hộ bạn mua với các căn hộ liền kề hoặc nhà riêng lẻ chiếm bao nhiêu %, tỷ lệ quy hoạch của thành phố…
Ngoài ra, bạn cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ các loại giấy tờ sau đây:
• Bản sao, có công chứng sổ đỏ của mảnh đất.
• Bản sao, có công chứng giấy phép xây dựng.
• Bản sao, có đóng dấu công ty bộ hồ sơ thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Bản sao hồ sơ thiết kế điện nước, sơ đồ của căn hộ.
Trong giấy tờ thì phải ghi rõ ràng việc tính toán diện tích sử dụng. Trước khi mua bạn nên cẩn thận đo đạc lại diện tích căn hộ, ngoài ra cũng có thể mướn người để đo đạt hoặc có cam kết diện tích ghi trong giấy tờ có xác nhận, nếu phát sinh thêm vấn đề thì chủ đầu tư sẽ đứng ra chịu trách nhiệm.
Theo thông tư số 03/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng, để tính diện tích của căn hộ chung cư như sau: đo theo kích thước ngôi nhà được ghi vào giấy chứng nhận cấp cho người mua, diện tích này bao gồm cả tường ngăn, căn hộ và diện tích ban công, không bao gồm tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
Giá bán chung cư mini
Khách hàng cần thận trọng xem xét giá bán của căn hộ mini (căn cứ theo đơn giá/m2) có phải là mức giá hợp lý hay chưa vì chung cư mini có diện tích rất nhỏ nên thường mức giá tổng nghe có vẻ rất thấp, nhưng trên thực tế giá bán/m2 lại không hề thấp chút nào. Khách hàng cần quy đổi ra giá bán/m2 và so sánh trên nhiều tiêu chí sau: giá đất trong khu vực của chung cư mini, giá bán/m2 của của các chung cư mini khác có nhiều điểm tương đồng, giá của các dự án căn hộ thương mại diện tích nhỏ trong khu vực của chung cư mini và trong khu vực gần đó.
Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đã chuyển sang giai đoạn của người mua. Cùng với các chính sách và chủ trương của Chính phủ về việc phát triển bất động sản theo hướng giá cả phù hợp với nhu cầu và thu nhập của người Việt Nam thì khách hàng hiện nay hoàn toàn có thể lựa chọn các giải pháp thay thế khác an toàn và hiệu quả hơn lựa chọn mua chung cư mini. Chẳng hạn như các loại hình căn hộ diện tích nhỏ, căn hộ giá rẻ, nhà ở xã hội… cũng là những lựa chọn đáng cân nhắc.
Do vậy, trước khi quyết định chọn mua chung cư, bạn nên dành thời gian tìm hiều về luật sở hữu nhà ở dành cho chung cư hoặc nhờ những đơn vị luật có uy tín hỗ trợ tư vấn. Đừng quên tham khảo thông tin và giá cả trên một số trang đăng tin rao vặt hiệu quả như Nhà Tốt và các trang bất động sản trên toàn quốc để có sự lựa chọn phù hợp nhất.