Mục lục
Ngày nay, khi mua bán đất có sổ đỏ cần thực hiện theo quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất được nhà nước quy định cụ thể, rõ ràng và minh bạch. Từ đó đảm bảo được tính đúng đắn trong giao dịch cũng như quyền lợi và nghĩa vụ của hai bên. Trong phần nội dung bài viết sau đây, chúng ta cùng tìm hiểu chi tiết quy trình chuyển nhượng đất đai hiện nay.
Trình tự thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
Luật đất đai 2013 đang là bộ luật được áp dụng tại thời điểm hiện hành và người sử dụng đất có thể thực hiện theo quy trình thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu hai bên giao dịch có đủ các điều kiện:
– Mảnh đất chuẩn bị chuyển nhượng có đầy đủ giấy tờ sổ đỏ do cơ quan quản lý có thẩm quyền cấp.
– Mảnh đất đó đang không thuộc diện đất có tranh chấp.
– Mảnh đất này người sở hữu không bị kê biên quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án.
– Mảnh đất vẫn còn thời hạn sử dụng do nhà nước cấp.
Muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên mua bán phải đến đăng ký tại cơ quan quản lý việc đăng ký đất đai. Giấy chuyển nhượng có hiệu lực tại thời điểm hai bên chính thức đăng ký trong sổ địa chính cấp xã, phường, thị trấn. Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở sẽ được diễn ra như sau:
Bước 1: Công chứng Hợp đồng sang tên sổ đỏ.
Đây là bước đầu tiên khi làm thủ tục chuyển nhượng đất. Hai bên cần đến địa chỉ công chứng công gần nhất trên địa bàn để yêu cầu công chứng, xác định giá trị pháp lý cho hợp đồng chuyển nhượng.
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên sổ đỏ đất
Hai bên tiến hành nộp hồ sơ với các giấy tờ cần thiết tại văn phòng đăng ký được phép cấp quyền sử dụng đất của phòng Tài nguyên môi trường cấp huyện/ thị xã/ quận nơi đang có đất giao dịch.
Bước 3: Dựa theo hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai khu vực tiến hành kiểm tra, xác định vị trí thửa đất. Sau đó gửi cho cơ quan thuế để bên thuế xác định nghĩa vụ tài chính sau giao dịch (nếu có); Trong vòng 10 ngày làm việc tính từ ngày tiếp nhận hồ sơ, thủ tục sang tên sổ đỏ sẽ hoàn thành.
Bước 4: Các bên thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước
Sau khi nhận thông báo từ cơ quan thuế, đơn vị quản lý đất đai sẽ thông báo đến chủ sử dụng đất để đi nộp thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình. Thuế phải nộp và các khoản lệ phí bắt buộc phải đóng trong quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm có:
+ Lệ phí trước bạ (Thường do bên nhận chuyển nhượng đứng ra đóng) mức đóng được nhà nước quy định cụ thể đối với từng trường hợp.
Và giao dịch được miễn lệ phí trước bạ trong các trường hợp chuyển giao tài sản nhà đất cho con cái, vợ chồng hoặc cha mẹ. Miễn nếu nhà đất thuộc diện nhà đất được mua bằng tiền đền bù hoặc được đền bù. Trường hợp miễn nữa là do đất đó thuộc sở hữu chung khi chuyển nhượng cho người đang có quyền sở hữu trong đó.
+ Thuế thu nhập cá nhân (Thường do bên chuyển nhượng phải đứng ra đóng). Cơ quan thuế hiện nay thu mức thuế TNCN = 0,02 x Giá trị đất chuyển nhượng ghi trong hợp đồng. Hoặc cũng có thể nộp thuế TNCN = 0,25 x (giá bán – giá mua).
Trường hợp được miễn nộp thuế TNCN khi người chuyển nhượng thuộc một trong các tình huống sau:
– Việc chuyển nhượng bất động sản nhà đất diễn ra giữa những người có mối quan hệ ruột thịt, thân thuộc trong gia đình.
– Nếu cá nhân chuyển nhượng chỉ có duy nhất một căn nhà để ở, một mảnh đất vừa chuyển nhượng cũng sẽ được miễn nộp thuế TNCN.
– Nếu bất động sản nhà đất vừa chuyển nhượng là tài sản có được do nhận thừa kế, quà tặng giữa những người có mối quan hệ ruột thịt, thân thuộc trong gia đình.
Bước 5: Nhận sổ đỏ sau khi được sang tên
Sau khi hai bên đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với nhà nước, chủ sử dụng đất nộp lại biên lai thu thuế và biên lai xác nhận đã nộp lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà đất để nhận sổ đỏ mới. Thời gian thực hiện quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tối đa là 30 ngày tính từ ngày cơ quan quản lý đất đai khu vực nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Cách thức thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
Hiện nay, trong quy trình chuyển nhượng đất đai, nhà nước ta chấp nhận 02 cách thức thực hiện chuyển quyền sử dụng đất khi hai bên đã thống nhất ý kiến và thỏa thuận rõ ràng như sau:
Hình thức nộp trực tiếp
Đây là hình thức mà cả bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng sẽ cùng nhau đến văn phòng công chứng, văn phòng đất đai để thực hiện nghĩa vụ của mình với nhà nước khi sang tên sổ đỏ. Việc làm này được tiến hành ngay sau khi hợp đồng chuyển nhượng ký kết và 2 bên cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo đúng yêu cầu và quy định chung của nhà nước trước khi đi đến các địa điểm trên.
Dưới sự hướng dẫn cụ thể của nhân viên nhà nước tại các văn phòng công chứng, văn phòng đăng ký đất đai, hai bên sẽ tiến hành đúng quy trình cần thiết. Kể từ khi nộp hồ sơ, nhân viên hướng dẫn sẽ rà soát hồ sơ, kiểm tra xem 2 bên đã chuẩn bị đủ giấy tờ cần thiết hay chưa? Nếu còn thiếu, 2 bên tiếp tục về chuẩn bị thêm các giấy tờ khác mới có thể tiến hành các bước tiếp theo.
Đến khi đủ hồ sơ, văn phòng công chứng, văn phòng đất đai có tối đa 30 ngày làm việc để làm các thủ tục cấp mới sổ đỏ cho bên nhận chuyển nhượng. Và 2 bên cũng phải hoàn thành mọi nghĩa vụ tài chính trong thời hạn trên thì bên nhận chuyển nhượng mới nhận được sổ đỏ cấp mới do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
Dịch vụ bưu chính
Một cách thức thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở khác mà bên nhận và bên bán có thể sử dụng hiện nay khi muốn thực hiện sang tên sổ đỏ đó là nhờ bên thứ 3 với dịch vụ bưu chính của nhà nước. Hai bên không mất thời gian trực tiếp đến các cơ quan công quyền để giải quyết các thủ tục hành chính khi sử dụng dịch vụ bưu chính.
Trên cơ sở danh mục được nhà nước quy định thủ tục hành chính, đơn vị bưu chính tiếp nhận hồ sơ của các bên cần chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Và thay mặt 2 bên chuyển tài liệu đến các đơn vị công chứng, đơn vị đăng ký đất đai để hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng. 2 bên đăng ký nhận kết quả qua bưu điện mà không cần đến trực tiếp đơn vị công quyền.
Nhân viên bưu điện sẽ là người hướng dẫn, đối chiếu danh mục tài liệu trong hồ sơ với danh mục tài liệu cần có để đảm bảo hồ sơ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đất là đầy đủ số lượng, chất lượng giấy tờ theo quy định. Sau đó, bưu điện tiếp nhận, niêm phong và chuyển phát hồ sơ nhanh chóng, an toàn nhất.
Nhân viên bưu điện cũng có thể thu phí, lệ phí hộ để nộp cho 2 bên theo quy định của nhà nước và cấp biên lai thu phí, lệ phí cho người nộp với những trường hợp thủ tục hành chính cần nộp phí, lệ phí. Bưu điện sẽ chuyển hồ sơ và lệ phí (nếu có) đến các cơ quan để giải quyết trong thời hạn đã được pháp luật quy định. Cán bộ tiếp nhận hồ sơ rà soát hồ sơ cùng nhân viên bưu điện và cung cấp phiếu hẹn ngày trả kết quả cho nhân viên đó.
Khi giải quyết xong mọi thủ tục hành chính, nhân viên bưu điện sẽ theo lịch hẹn tới cơ quan hành chính để nhận kết quả sau giải quyết thủ tục và đóng gói, niêm phong kết quả theo quy định. Đồng thời chuyển kết quả đã niêm phong tới địa chỉ bên đăng ký ủy nhiệm cho bưu điện một cách nhanh chóng nhất.
Thành phần hồ sơ
Để đến văn phòng công chứng hay văn phòng đăng ký đất đai khu vực, 2 bên tiến hành quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ trước khi đi, tránh mất nhiều thời gian đi lại.
Hồ sơ yêu cầu công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hai bên cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ sau cho văn phòng công chứng để yêu cầu công chứng diễn ra nhanh chóng, suôn sẻ:
+ Bản dự thảo hợp đồng chuyển nhượng đã được hai bên thống nhất tất cả các điều khoản.
+ Sổ đỏ của bên chuyển nhượng.
+ Phiếu yêu cầu công chứng bản hợp đồng dự thảo (theo mẫu)
+ Bản sao CMND/CCCD, sổ hộ khẩu của cả 2 bên.
+ Giấy đăng ký kết hôn/ giấy xác nhận độc thân của cả 2 bên khi tài sản chuyển nhượng là tài sản chung/ riêng.
+ Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng sang tên sổ đỏ theo quy định chung của pháp luật.
Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất
Hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầy đủ bao gồm:
+ Sổ đỏ đất (01 bản chính và 02 bản photo đã công chứng).
+ CMND/CCCD, hộ khẩu của cả 2 bên tham gia chuyển nhượng (02 bản đã công chứng).
+ Hợp đồng đã thống nhất giữa hai bên về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản đã chứng thực)
+ Giấy tờ xác minh về quyền sử hữu tài sản chung/ riêng của 2 bên giao dịch (giấy xác nhận tình trạng hôn nhân gồm 02 bộ có công chứng).
+ Bản chính đơn xin đăng ký biến động đất, tài sản gắn liền đất.
+ 02 bản tờ khai lệ phí trước bạ (bản chính).
+ 02 bản chính tờ khai thuế TNCN.
+ 02 bản tờ khai thuế với diện tích sử dụng đất phi nông nghiệp ( bản chính).
+ Tờ khai đăng ký thuế của cá nhân theo thỏa thuận trong hợp đồng.
+ Sơ đồ vị trí nhà đất được chuyển nhượng (bản chính). Trường hợp chuyển nhượng một phần trong thửa đất thì cần có hồ sơ kỹ thuật thửa đất, số liệu đo đạc tách thửa đối với phần diện tích chuyển nhượng.
Hy vọng những thông tin về quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên hữu ích cho bạn. Truy cập Chợ Tốt Nhà để tìm hiểu thêm những thông tin về bất động sản hiện nay.
