Mục lục
Quy định thời hạn sử dụng căn hộ tại chung cư xây mới theo niên hạn công trình đang nhận được nhiều sự quan tâm khi có thể tác động đến tâm lý của người mua nhà và thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng đây là định hướng nhằm quản lý vòng đời công trình, bảo đảm an toàn sử dụng và tạo cơ sở pháp lý cho việc cải tạo, xây dựng lại chung cư khi hết niên hạn. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ nội dung của quy định, quyền lợi của chủ sở hữu và giải đáp liệu chung cư có thực sự trở thành “tiêu sản” hay không.
Quy định mới về thời hạn sử dụng căn hộ chung cư
Nghị quyết 21 của Trung ương yêu cầu quy định thời hạn sử dụng căn hộ tại chung cư xây mới theo niên hạn công trình. Khi hết thời hạn, chủ sở hữu thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư theo quy định. Định hướng gắn thời hạn căn hộ với tuổi thọ công trình, không thay đổi thời hạn sở hữu.
Trước đây, người mua chỉ chú ý thời hạn sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận, ít cân nhắc niên hạn công trình. Đất xây nhà thương mại được giao ổn định, lâu dài, còn công trình xây dựng có vòng đời kỹ thuật nhất định. Việc xác định thời hạn căn hộ theo niên hạn công trình phản ánh đúng đặc tính của tài sản, tạo hành lang pháp lý cho việc cải tạo, xây lại chung cư cũ.
Định hướng này tác động tới hai nhóm quan tâm chính:
- Người mua chung cư xây mới, muốn hiểu quyền lợi gắn với niên hạn công trình.
- Chủ sở hữu căn hộ hiện hữu, cần biết trách nhiệm bảo trì và đóng góp xây lại.
- Nhà đầu tư, quan tâm giá trị quyền sử dụng đất chung của dự án theo thời gian.
Chung cư hết niên hạn có mất quyền sở hữu không?
Chung cư hết niên hạn không làm mất quyền sở hữu căn hộ. Đất xây nhà thương mại được giao ổn định, lâu dài, và người mua sở hữu phần quyền sử dụng đất qua tỷ lệ phân bổ diện tích trong dự án. Khi công trình hết niên hạn, quyền và lợi ích hợp pháp của chủ căn hộ tiếp tục được bảo vệ qua cơ chế tham gia xây lại chung cư, theo phân tích của ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam .
Nhiều người hiểu nhầm rằng khi công trình hết niên hạn, cư dân sẽ mất quyền sở hữu căn hộ. Bản chất khác với cách hiểu này. Niên hạn công trình chỉ chấm dứt vòng đời phần xây dựng, trong khi quyền sử dụng đất gắn với căn hộ vẫn còn. Chủ sở hữu giữ tư cách chủ tài sản để tham gia tái thiết tòa nhà trên chính khu đất đó.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), nhận định người mua chung cư tương tự chủ sở hữu nhà riêng lẻ, biệt thự, nhà phố. Họ có trách nhiệm duy tu, bảo dưỡng, cải tạo và xây lại nhà ở của chính mình. Quyền sở hữu đi kèm nghĩa vụ giữ gìn tài sản, không mất đi khi công trình xuống cấp.
Vì sao nói quy định mới không biến chung cư thành “tiêu sản”?
Quy định mới không biến chung cư thành tiêu sản vì giá trị căn hộ gồm hai cấu phần: giá trị công trình và quyền sử dụng đất. Một tiêu sản là tài sản giảm giá trị dần về gần bằng 0 sau quá trình sử dụng, giống ôtô hoặc máy móc. Căn hộ khác biệt ở chỗ giá trị đất tại vị trí đẹp, hạ tầng phát triển thường tăng theo thời gian, theo phân tích của ông Đinh Minh Tuấn.
Phần công trình xuống cấp theo thời gian, chất lượng thi công, điều kiện khai thác, vận hành và bảo trì. Phần đất lại vận động ngược chiều tại những khu vực có kết nối hạ tầng tốt. Hai cấu phần bù trừ nhau, nên khi công trình hết niên hạn, người sở hữu vẫn giữ giá trị quyền sử dụng đất. Bảng dưới đây so sánh tiêu sản điển hình với căn hộ chung cư:
| Tiêu chí | Tiêu sản điển hình (ôtô, máy móc) | Căn hộ chung cư |
|---|---|---|
| Cấu phần giá trị | Chỉ giá trị vật chất của tài sản | Giá trị công trình + quyền sử dụng đất |
| Xu hướng giá trị | Giảm dần về gần bằng 0 | Công trình giảm, đất tại vị trí tốt tăng |
| Sau khi hết vòng đời | Gần như không còn giá trị | Giữ giá trị quyền sử dụng đất chung |
| Quyền của chủ sở hữu | Thanh lý, bán phế liệu | Tham gia xây lại trên chính khu đất |
Ông Tuấn khẳng định quy định về thời hạn sử dụng không đồng nghĩa việc chung cư trở thành tiêu sản. Cách hiểu đúng đặt trọng tâm vào giá trị lâu dài của phần đất, thay vì chỉ nhìn công trình xuống cấp.
Khi chung cư hết niên hạn, cư dân có thể được xử lý quyền lợi thế nào?
Khi chung cư hết niên hạn, cư dân được tham gia xây dựng lại tòa nhà trên chính khu đất và giữ quyền lợi qua cơ chế tái thiết. Nghị quyết 21 xác định trách nhiệm, nghĩa vụ đóng góp tài chính của chủ sở hữu để cải tạo, xây mới. Theo Luật Nhà ở 2023, Nhà nước bỏ kinh phí kiểm định, đánh giá chất lượng, sau đó lập quy hoạch và xây dựng lại công trình xuống cấp nặng.
Cơ chế bảo trì hiện hành chưa đủ cho toàn bộ vòng đời công trình. Người mua chung cư từ ngày 1/7/2006 nộp kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng. Quỹ này chỉ đủ dùng khoảng 20 năm, theo tính toán của Bộ Xây dựng mà HoREA dẫn lại. Con số cho thấy chủ sở hữu cần chủ động duy tu để kéo dài tuổi thọ tòa nhà, đồng thời là yếu tố người mua bất động sản nên cân nhắc khi đánh giá giá trị sử dụng lâu dài của căn hộ.
Các chuyên gia khuyến nghị cơ quan soạn thảo Luật Đất đai và luật liên quan cụ thể hóa cơ chế xử lý khi chung cư hết niên hạn. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), đề nghị dự luật làm rõ các nội dung sau:
- Tiêu chí xác định niên hạn công trình dựa trên tiêu chuẩn kỹ thuật, minh bạch và dễ áp dụng.
- Cơ chế bảo đảm quyền tài sản của chủ căn hộ, gồm quyền tham gia tái thiết và bố trí nhà ở sau xây lại.
- Cơ chế phân chia quyền và nghĩa vụ tài chính giữa các chủ sở hữu.
- Quy định chuyển tiếp và lộ trình áp dụng cho dự án chung cư mới, hạn chế tâm lý bất ổn.
Người mua chung cư cần lưu ý gì trước quy định mới?
Người mua chung cư nên quan tâm nhiều hơn tới giá trị phần đất mà mỗi căn hộ được hưởng, thay vì chỉ nhìn quyền sở hữu riêng căn hộ. Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập, cho rằng định hướng mới đòi hỏi người mua thay đổi nhận thức. Căn hộ giống mọi công trình xây dựng khác, đều có thời hạn sử dụng đến khi buộc tháo dỡ, còn giá trị lâu dài nằm ở quyền sử dụng phần đất chung của dự án.
Việc cải tạo, xây lại chung cư cũ diễn ra chậm tại các đô thị lớn, trở thành vấn đề tồn tại nhiều năm. Nghị quyết 21 xây dựng cơ sở pháp lý rõ về thời điểm kết thúc vòng đời công trình và cơ chế xử lý quyền, nghĩa vụ khi chung cư hết niên hạn. Người mua cần đọc kỹ định hướng này để định giá tài sản đúng bản chất.
Trước khi xuống tiền, bạn nên kiểm tra bốn nhóm thông tin trọng yếu:
- Vị trí và hạ tầng khu vực, yếu tố quyết định giá trị quyền sử dụng đất theo thời gian.
- Tỷ lệ phân bổ diện tích đất trên tổng dự án, phần quyền lợi lâu dài của căn hộ.
- Chất lượng thi công và lịch sử bảo trì, ảnh hưởng trực tiếp tới niên hạn công trình.
- Quỹ bảo trì 2% và kế hoạch duy tu của ban quản trị, cơ sở kéo dài tuổi thọ tòa nhà.
Trên Nhà Tốt, bạn lọc tin đăng căn hộ chung cư theo vị trí, dự án và pháp lý để so sánh giá trị đất giữa các khu vực. Việc đối chiếu nhiều tin đăng giúp bạn nhận diện căn hộ giữ giá trị lâu dài trước khi quyết định.
Chung cư có thực sự trở thành “tiêu sản”?
Chung cư không thực sự trở thành tiêu sản, vì giá trị lâu dài nằm ở quyền sử dụng đất chung của dự án. Quy định gắn thời hạn căn hộ theo niên hạn công trình bổ sung trách nhiệm bảo trì và quyền tham gia xây lại, giúp thị trường minh bạch hơn về vòng đời công trình. Người mua giữ tài sản có giá trị khi chọn đúng vị trí, hạ tầng và pháp lý rõ ràng. Truy cập Nhà Tốt để so sánh tin đăng mua bán và cho thuê bất động sản nhà đất, đất nền, căn hộ chung cư, dự án và văn phòng mặt bằng kinh doanh trên khắp cả nước, kèm bộ lọc vị trí và pháp lý minh bạch
Nguồn tham khảo : Báo VnExpress