Mục lục
Trung ương yêu cầu nghiên cứu lộ trình triển khai chính sách thuế và các công cụ tài chính đối với đất đai. Trong đó, đất bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng được định hướng áp mức thuế cao hơn nhằm giảm lợi ích từ việc găm giữ đất, hạn chế đầu cơ, chống lãng phí và góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Bài viết phân tích đề xuất đánh thuế cao với đất bỏ hoang, các trường hợp áp dụng, tiêu chí xác định, cách tính thuế dự kiến và những lưu ý cho người sử dụng đất khi chính sách được ban hành.
Vì sao đề xuất áp thuế cao với đất bỏ hoang?
Đề xuất áp thuế cao với đất bỏ hoang xuất phát từ mục tiêu triệt tiêu động cơ găm giữ đất chờ tăng giá. Nguyên tắc thiết kế chính sách được Phó thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc nêu rõ: làm cho việc bỏ hoang đất trở nên tốn kém hơn khoản lợi thu từ đầu cơ. Khi chi phí nắm giữ vượt qua kỳ vọng lời, nhà đầu tư buộc phải đưa đất vào khai thác thay vì để trống.
Tình trạng đầu cơ và “sốt đất” đẩy giá nhà đất lên xa giá trị thực, gây khó dễ cho thị trường mua bán bất động sản và ảnh hưởng trực tiếp tới kinh tế vĩ mô. Bộ Nông nghiệp và Môi trường cơ quan soạn thảo nhận định nhiều nguồn lực đất đai chưa được khai thác hiệu quả, trong khi đất bỏ hoang, dự án chậm triển khai và chuyển nhượng đầu cơ vẫn tồn tại ở nhiều khu vực. Công cụ thuế trở thành đòn bẩy điều tiết. Nhà nước dùng nghĩa vụ tài chính để phân bổ lại đất về tay người có nhu cầu sử dụng thật.
Thuế còn hướng tới điều tiết địa tô chênh lệch phần giá trị đất tăng thêm do quy hoạch, hạ tầng hay chính sách công mang lại, không phải do công sức chủ đất. Trung ương đặt yêu cầu điều tiết khoản thặng dư này trong kinh doanh bất động sản, thu về cho ngân sách phần lợi mà cộng đồng tạo ra. Bản chất chính sách nằm ở chỗ đó: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước điều tiết để nguồn lực chảy đúng hướng.
Những trường hợp nào có thể thuộc diện áp thuế cao?
Ba nhóm đất có khả năng chịu mức thuế cao gồm đất được giao nhưng chậm đưa vào sử dụng, đất bị bỏ hoang trong thời gian dài và dự án bất động sản chậm triển khai. Dự thảo tờ trình Luật Đất đai (sửa đổi) xác định nhóm này là mục tiêu điều tiết, bên cạnh hoạt động mua bán ngắn hạn kiểu “lướt sóng”.
Đất được giao nhưng chậm đưa vào sử dụng
Đất được giao nhưng chậm đưa vào sử dụng là phần đất đã có chủ hợp pháp qua giao đất hoặc cho thuê, song người sử dụng không khai thác trong thời hạn luật định. Nhóm này nằm ngay trong định hướng của Nghị quyết 21: áp thuế cao với đất “chậm đưa vào sử dụng” để hạn chế đầu cơ. Chủ đất giữ quyền sử dụng nhưng bỏ trống tài nguyên, khiến đất mất đi giá trị khai thác lẽ ra tạo ra cho nền kinh tế.
Cơ chế thuế nhắm vào khoảng trống giữa thời điểm giao đất và thời điểm sử dụng thực tế. Càng để lâu, nghĩa vụ tài chính càng nặng. Thiết kế này thúc chủ đất rút ngắn độ trễ, đưa đất vào sản xuất, xây dựng hoặc kinh doanh thay vì ôm giữ chờ giá lên.
Đất bị bỏ hoang trong thời gian dài
Đất bỏ hoang trong thời gian dài là phần đất không canh tác, không xây dựng và không phát sinh hoạt động khai thác nào suốt một khoảng thời gian kéo dài. Đây là đối tượng trọng tâm của chính sách thuế mới. Đất để hoang vừa lãng phí nguồn lực quốc gia, vừa là biểu hiện điển hình của hành vi găm giữ chờ tăng giá.
Tình trạng bỏ hoang xuất hiện phổ biến ở đất nền phân lô, đất nông nghiệp mua gom và đất vùng ven đô. Nhà đầu tư mua vào rồi để trống, chờ hạ tầng và quy hoạch đẩy giá. Mức thuế cao làm khoản chi phí ôm đất tăng theo thời gian, bào mòn dần kỳ vọng lời và buộc chủ đất tính lại bài toán nắm giữ.
Dự án bất động sản chậm triển khai
Dự án bất động sản chậm triển khai là các dự án đã được giao đất nhưng đình trệ, kéo dài nhiều năm mà không hoàn thành theo tiến độ cam kết. Chính phủ từng yêu cầu nghiên cứu đánh thuế nhóm dự án nhà ở, đất hoang hóa chậm triển khai để ngăn hành vi đầu cơ, thổi giá. Dự án “đắp chiếu” chiếm dụng quỹ đất, làm nghẽn nguồn cung và khóa dòng vốn lẽ ra chảy vào thị trường.
Riêng tại Đà Nẵng, cơ quan chức năng đã xử lý 206 trong tổng số 354 dự án, khu đất tồn đọng theo cơ chế đặc thù, từng bước tháo gỡ các dự án kéo dài. Con số này cho thấy quy mô đất bị “chôn” trong các dự án dở dang. Thuế trở thành sức ép tài chính buộc chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ hoặc trả lại đất cho thị trường.
Đất như thế nào được xem là bỏ hoang?
Đất bỏ hoang được xem là phần đất không được khai thác, canh tác hay xây dựng trong một khoảng thời gian, dù chủ đất vẫn nắm quyền sử dụng hợp pháp. Tiêu chí cụ thể thời hạn bao lâu, mức độ khai thác thế nào sẽ do luật và văn bản hướng dẫn quy định khi chính sách hoàn thiện. Hiện dự thảo mới nêu định hướng, chưa chốt ngưỡng chi tiết.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường lưu ý một điểm mấu chốt: việc điều tiết địa tô chênh lệch, đánh thuế đất bỏ hoang hay giao dịch ngắn hạn chưa được quy định trong hệ thống pháp luật thuế hiện hành. Nói cách khác, khái niệm “đất bỏ hoang” cần được luật hóa với căn cứ tính thuế rõ ràng trước khi áp dụng. Cơ quan này đề xuất nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Luật Quản lý thuế và các luật thuế liên quan để làm rõ căn cứ thu.
Trên thực tế, một thửa đất có thể bị xếp vào diện bỏ hoang khi hội đủ các dấu hiệu: không có công trình, không canh tác, không phát sinh hoạt động kinh tế, và tình trạng đó kéo dài quá thời hạn cho phép. Dữ liệu số hóa đất đai sẽ là công cụ nhận diện. Trung ương đặt mục tiêu đến hết năm 2026 hoàn thành cơ sở dữ liệu số cho toàn bộ thửa đất đã thu thập thông tin, tạo nền tảng theo dõi hiện trạng sử dụng từng lô đất.
Thuế đất bỏ hoang có thể được tính như thế nào?
Cách tính thuế đất bỏ hoang hiện chưa chốt con số cụ thể, song định hướng chung là áp mức cao hơn mặt bằng thuế đất thông thường, tăng dần theo thời gian bỏ trống và theo mức chênh lệch địa tô. Nguyên tắc cốt lõi: chi phí nắm giữ đất phải vượt qua khoản lợi kỳ vọng từ đầu cơ. Con số chính thức phụ thuộc vào Luật Đất đai (sửa đổi) và các luật thuế liên quan.
Công cụ thuế được cân nhắc theo ba hướng điều tiết. Thứ nhất, thuế lũy tiến theo thời gian đất để hoang càng lâu, thuế suất càng cao, tạo áp lực đưa đất vào sử dụng sớm. Thứ hai, thuế theo địa tô chênh lệch thu về phần giá trị tăng thêm do quy hoạch và hạ tầng mang lại. Thứ ba, thuế với giao dịch ngắn hạn đánh vào hành vi mua bán “lướt sóng” trong thời gian ngắn để chặn đầu cơ nhanh.
Để cơ chế vận hành, dữ liệu phải liên thông giữa các cơ quan. Nhà nước yêu cầu kết nối đồng bộ dữ liệu đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng và kinh doanh bất động sản, đồng thời bắt buộc đăng ký giao dịch. Hạ tầng dữ liệu này giúp xác định chính xác thời điểm giao dịch, hiện trạng sử dụng và giá trị chênh lệch cơ sở để tính đúng, tính đủ khoản thuế.
Bảng dưới đây tổng hợp các hướng tính thuế đang được cân nhắc:
| Hướng điều tiết | Đối tượng nhắm tới | Cơ chế tác động |
| Thuế lũy tiến theo thời gian | Đất bỏ hoang, chậm sử dụng | Thuế suất tăng theo thời gian bỏ trống, thúc đưa đất vào khai thác |
| Thuế theo địa tô chênh lệch | Thặng dư trong kinh doanh bất động sản | Thu phần giá trị tăng thêm do quy hoạch, hạ tầng tạo ra |
| Thuế giao dịch ngắn hạn | Mua bán “lướt sóng” | Đánh vào hành vi lướt sóng nhanh, giảm động cơ đầu cơ |
Người dân cần lưu ý gì nếu chính sách được ban hành?
Người sở hữu nhà đất nên rà soát hiện trạng sử dụng của từng thửa đất và theo dõi sát lộ trình luật để tránh rơi vào diện chịu thuế cao. Chính sách hiện ở giai đoạn dự thảo, chưa có hiệu lực, nên đây là thời điểm chuẩn bị chứ chưa phải thời điểm phát sinh nghĩa vụ. Bộ Nông nghiệp và Môi trường lấy ý kiến dự thảo đến hết ngày 10/8/2026, sau đó dự án luật dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến vào tháng 10/2026.
Một số điểm chủ đất nên cân nhắc trong giai đoạn này:
- Đưa đất vào sử dụng thực tế: Canh tác, xây dựng hoặc cho thuê phần đất đang để trống, tránh dấu hiệu bỏ hoang kéo dài.
- Rà soát tiến độ dự án: Với đất dự án, đẩy nhanh triển khai theo cam kết để không thuộc nhóm chậm tiến độ.
- Cập nhật dữ liệu đất đai: Bảo đảm thông tin thửa đất chính xác trên hệ thống, vì dữ liệu số sẽ là căn cứ nhận diện hiện trạng.
- Theo dõi văn bản hướng dẫn: Ngưỡng thời gian và căn cứ tính thuế cụ thể sẽ xuất hiện trong luật và nghị định, cần cập nhật khi ban hành.
Với người đang tìm mua bán đất, chính sách gợi ý một cách nhìn dài hạn hơn: ưu tiên đất có nhu cầu khai thác thật thay vì mua gom chờ giá. Trên Nhà Tốt, người dùng có thể lọc tin đăng theo mục đích sử dụng đất ở, đất nền, căn hộ hay mặt bằng kinh doanh để chọn tài sản phù hợp kế hoạch khai thác. Cách tiếp cận này vừa giảm rủi ro chịu thuế cao trong tương lai, vừa bám sát định hướng thị trường minh bạch mà chính sách hướng tới.
Áp thuế đất bỏ hoang có giúp hạn chế đầu cơ?
Áp thuế cao với đất bỏ hoang có thể hạn chế đầu cơ khi chi phí nắm giữ đất vượt qua khoản lợi kỳ vọng từ việc chờ tăng giá, đúng như nguyên tắc thiết kế chính sách mà Trung ương đề ra. Công cụ thuế làm việc găm giữ đất tốn kém hơn, buộc dòng đất chảy về tay người sử dụng thật và kéo giá về gần giá trị thực. Hiệu quả cuối cùng phụ thuộc vào mức thuế, cách xác định đất bỏ hoang và độ đồng bộ của hạ tầng dữ liệu khi luật chính thức áp dụng từ tháng 10/2026 trở đi. Nhà Tốt là nền tảng đăng tin mua bán và cho thuê bất động sản nhà đất, đất nền, căn hộ chung cư, dự án và văn phòng mặt bằng kinh doanh. Theo dõi Nhà Tốt để cập nhật chính sách đất đai mới nhất và tìm tài sản phù hợp nhu cầu khai thác của bạn.
Nguồn tham khảo : Báo VnExpress