Bước vào Quý 02/2021, cả nước đối diện với đợt dịch Covid-19 nặng nề nhất trong hơn một năm qua. Vì dịch mà các hoạt động sản xuất – kinh doanh – dịch vụ ở hầu hết ngành hàng bị ảnh hưởng, thị trường bất động sản cũng không nằm ngoài vòng xoáy đó.
Đợt dịch đầu tiên khởi phát từ sát Tết Nguyên đán đã khiến cả nước phải thực hiện giãn cách xã hội vào tháng 04/2020, làm suy giảm nhu cầu đăng bán & cho thuê nhà đất. Thời điểm này, thị trường giao dịch toàn quốc khựng lại và trầm lắng trên diện rộng bởi nguồn cung hạn chế: bất động sản cho thuê giảm gần 40%, nhà đất đăng bán giảm 33%. Nhờ khả năng kiểm soát dịch hiệu quả của Chính phủ, thị trường nhanh chóng đón nhận những tín hiệu lạc quan và sớm bắt lại nhịp sôi động ngay sau khi quay về trạng thái bình thường mới, giúp số lượt tìm kiếm ở cả hai sản phẩm mua bán & cho thuê vẫn giữ đà tăng trưởng dương lần lượt là 9% và 1%.
Đợt dịch thứ hai vào tháng 08/2020 với tâm dịch tại Đà Nẵng xuất hiện trong bối cảnh cả nước đang gượng dậy sau đợt dịch đầu năm. Điều tích cực là đợt này ít lây lan và cả nước có kinh nghiệm khống chế tốt nên đã giúp gia giảm tác động lên nền kinh tế. Theo chuyên trang Chợ Tốt Nhà, nguồn cầu mua bán trong tháng 08/2020 bình ổn so với tháng trước, trong khi nguồn cung thứ cấp giảm 12%. Mảng cho thuê – vốn rất nhạy cảm với tình hình dịch nhận thấy dấu hiệu hồi phục nguồn cung khi tăng trưởng 10%. Nguyên nhân chủ yếu là bởi các mùa cao điểm trong năm gồm giai đoạn sau Tết và trước thời điểm nhập học của học sinh – sinh viên. Các chủ thuê đã phải “ngâm” bất động sản một thời gian dài từ đợt đầu, bỏ lỡ mùa cao điểm thứ nhất, nên sẽ cố gắng “đẩy hàng” để tìm khách thuê càng nhanh càng tốt khi mùa cao điểm thứ hai đến. Dịch diễn ra cục bộ ở Đà Nẵng, lại vào giai đoạn nhập học, nên nguồn cầu bị ảnh hưởng không đáng kể, số lượt tìm thuê phòng trọ vẫn tăng cao.
Dù đợt dịch thứ ba tại Hải Dương có quy mô nhỏ, nhung dư âm từ hai đợt dịch trước vẫn khiến thị trường mua bán bất động sản ở tất cả loại hình tiếp tục “lặng sóng”, chưa ghi nhận dấu hiệu khởi sắc nào.
Đợt thứ tư xuất hiện ngay sau kỳ nghỉ lễ 30/4 – 1/5 năm nay với tác động lớn chưa từng có, đã một lần nữa giáng đòn mạnh mẽ vào nền kinh tế cả nước. Thị trường toàn quốc chứng kiến số lượt tìm mua giảm đậm 15% chỉ trong một tháng, số tin đăng bán có mức giảm sâu nhất trong vòng 6 tháng đầu năm – âm 41%. Lần bùng phát này diễn biến ngày càng phức tạp và quy mô lan rộng, khiến toàn TP.HCM phải thực hiện giãn cách xã hội trong 14 ngày đến hai lần liên tiếp. Thị trường cho thuê không tránh khỏi ảnh hưởng khi nguồn cung một lần nữa trở về mức giảm hơn 30%. Nguồn cầu không còn lạc quan như ba đợt dịch trước khi lần đầu tiên đón nhận dấu hiệu ảm đạm chưa từng có với mức tăng trưởng âm 23% chỉ trong một tháng.
Có thể thấy, sau bốn đợt dịch Covid-19, nhu cầu bất động sản ngày càng hạ nhiệt bởi nhiều nguyên nhân nội tại và ngoại lực: tình trạng kinh doanh chung của các doanh nghiệp nước ngoài khiến dòng vốn đầu tư đổ vào Việt Nam bị giảm; sự bất cập giá bán khi nhiều nơi vẫn ghi nhận ở mức cao trong khi thu nhập của người mua chịu ảnh hưởng nặng nề vì bị hạn chế kinh doanh, sản xuất mùa dịch; các chủ đầu tư dè chừng hơn khi quyết định đầu tư mới hoặc mở rộng dự án, khiến nguồn cung không còn dồi dào; tâm lý người dân lo sợ bị chôn vốn vào các kênh đầu tư có tính dài hạn; …
Đợt dịch thứ tư với số ca nhiễm ngày một tăng và có tính lây lan diện rộng đã làm giảm sức hút của bất động sản, khiến nguồn cầu chịu tác động nặng nề. Những tỉnh thành có số lượng tìm mua & tìm thuê giảm sâu trong Quý 02/2021 như Đà Nẵng (-27%), Hà Nội (-14%), TP.HCM (-12%) đều là những đại đô thị của cả nước. Trong khi đó, Hải Phòng là một trong số những địa phương giữ được tốc độ tăng trưởng kinh tế trong bối cảnh đại dịch. Tuy vậy, sức hút bất động sản nơi đây vẫn ghi nhận mức giảm mạnh 35%, bởi sau một thời gian “sốt” đất từ cuối năm 2020 thì thị trường đã có dấu hiệu hạ nhiệt.
Tại TP.HCM, vốn là khu đô thị sầm uất và là “thỏi nam châm” định cư cho người dân các tỉnh đổ về, từ lâu đã khan hiếm quỹ đất, giá bán lại cao so với thu nhập trung bình còn thấp và mức sống, chi tiêu đắt đỏ ở thành phố lớn. Những năm gần đây, người dân sinh sống và làm việc tại đây có xu hướng tìm về các khu vực vùng ven nhiều tiềm năng như Tp. Thủ Đức, Huyện Bình Chánh, Huyện Hóc Môn, đặc biệt là trong giai đoạn Quý 1 vừa qua. Với tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp ở hiện tại, nguồn cầu trong Quý 02/2021 đã ghi nhận mức giảm lên đến 12% nhưng giá đất thổ cư ở các quận huyện này dao động không đáng kể và vẫn neo ở mức cao.
Chuyên trang Chợ Tốt Nhà chỉ ra rằng, mức giảm sâu nhất là khoảng 9% đến từ khu vực Quận 2 (Tp. Thủ Đức), từ giá trung bình 63 triệu đồng/m2 xuống còn 57 triệu đồng/m2. Những địa phương có giá bán đi ngang trong suốt nửa đầu năm 2021 gọi tên Huyện Bình Chánh, Quận 9 (Tp. Thủ Đức) và Huyện Củ Chi với giá đất thổ cư cho mỗi mét vuông vừa được cập nhật lần lượt là 13.3 triệu đồng, 39.5 triệu đồng và 9 triệu đồng.
Theo biểu đồ thống kê các khu vực đất nền từ chuyên trang Chợ Tốt Nhà, những địa phương có tín hiệu sôi động ở phân khúc đất nền trong Quý 01/2021 thì sang Quý 02/2021 chịu ảnh hưởng của dịch bệnh đã nhanh chóng “sóng yên biển lặng”, với giá bán đi ngang, lần lượt là: Tp. Nha Trang (Khánh Hoà, 18 triệu đồng/m2), Huyện Thuỷ Nguyên (Hải Phòng, 14 triệu đồng/m2), Huyện Phú Quốc (Kiên Giang, 12 triệu đồng/m2), Huyện Đức Hoà (Long An, 8 triệu đồng/m2).
Ở một diễn biến khác, một số địa phương trực thuộc các thành phố có ít ca nhiễm đã chứng kiến dấu hiệu tăng giá đất nền trong quý này, gồm có Tp. Phan Thiết (Bình Thuận), Huyện Đông Anh (Hà Nội), Tp. Thanh Hoá (Thanh Hoá). cụ thể:
Sau hơn một năm chịu tác động nặng nề từ đại dịch Covid-19, đặc biệt trong bối cảnh hiện tại là đợt thứ tư vẫn chưa được kiểm soát, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ đặt câu hỏi: “Đâu là kênh đầu tư thích hợp?”, “Liệu có nên xuống tiền thời điểm này?”. Dù rằng tâm lý người dân nói chung sẽ an tâm hơn khi giữ tiền bên người, bởi dịch bệnh diễn biến phức tạp khiến nền kinh tế bị ảnh hưởng nên sẽ khó đánh giá được kênh nào có tiềm năng sinh lời tốt nhất. Tuy vậy, việc để dòng tiền nhàn rỗi bị nghẽn một thời gian quá lâu cũng khiến nhiều người như ngồi trên đống lửa, bởi mất đi kha khá cơ hội khiến tiền đẻ ra tiền và thất thoát dần theo tỷ lệ trượt giá.
Nhìn lại tỷ suất lợi nhuận sau 12 tháng của các kênh đầu tư phổ biến hiện nay có thể giúp các nhà đầu tư có cái nhìn tổng quát để đưa ra lựa chọn phù hợp:
Bất động sản được đánh giá là kênh đầu tư trong dài hạn với kỳ vọng bền vững khi không phụ thuộc vào các phiên giao dịch. Dù liên tiếp chịu ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, nhưng tỷ suất sinh lời ở vùng ven trong 12 tháng qua vẫn ghi nhận chỉ số tích cực, đặc biệt là khu vực ngoại thành TP.HCM. Các quận huyện được tìm kiếm nhiều trong Quý 02 như Quận 9 (Tp. Thủ Đức), Quận 12, Huyện Bình Chánh vẫn tăng giá ổn định từ 15% – 17% cho cả hai loại hình căn hộ chung cư và nhà liền thổ so với cùng kỳ năm ngoái.
Các tỉnh giáp ranh TP.HCM vẫn thu hút sự quan tâm lớn, đặc biệt là Bình Dương. Dựa trên dữ liệu lớn từ chuyên trang Chợ Tốt Nhà, địa phương này ghi nhận tỷ lệ sinh lời đầu tư nhà đất tăng vượt bậc chỉ trong một năm và duy trì tốc độ tăng trưởng gần 14% đối với loại hình căn hộ chung cư. Tuy vậy, các nhà đầu tư cần thận trọng khi lựa chọn vị trí và tính pháp lý của miếng đất, cũng như nhẫn nại quan sát tình hình trong bối cảnh dịch Covid-19 vẫn còn phức tạp, đặc biệt là khi tình trạng sốt đất đồng loạt, và giá bán tăng cục bộ ở một vài địa phương để tránh bị cuốn vào những cơn sốt ảo.