Mục lục
Cơ chế tài chính đất đai mới trong dự thảo luật Đất đai sửa đổi, theo đó giá đất do Nhà nước ấn định bằng bảng giá đất và hệ số K thay vì chạy theo giá thị trường. Cơ chế này đặt nền trên tinh thần Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV, chuyển hướng từ tư duy quản lý hành chính sang tư duy quản trị phát triển đất đai. Trung ương xây dựng tiêu chí khung, phương pháp và cơ chế giám sát, còn UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất cùng hệ số K phù hợp thực tế mỗi địa phương. Bài viết này giải thích cơ chế giá đất mới, cách xác định giá bằng bảng giá đất và hệ số K, các trường hợp áp dụng như tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và thuế phí, cùng tác động tới người dân.
Nhà nước sẽ quyết định giá đất theo cơ chế mới là gì?
Cơ chế mới trao cho Nhà nước quyền điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất khi đưa đất vào sử dụng, không để hình thành cơ chế nhiều giá. Nhà nước ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), quy định tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỷ lệ bồi thường theo từng loại đất.
Điểm khác biệt nằm ở nguồn hình thành giá. Trước đây Nhà nước chạy theo đuôi giá đất thị trường. Nay giá đất do Nhà nước quyết định dựa trên dữ liệu đầy đủ, công khai, minh bạch và phương pháp khoa học, theo Nghị quyết 21. Cách làm này giúp điều tiết địa tô chênh lệch, điều tiết giá trị tăng thêm từ đất đai và phòng chống đầu cơ, thao túng giá.
Trách nhiệm được phân định rõ giữa hai cấp:
- Trung ương xây dựng tiêu chí khung, phương pháp định giá và cơ chế giám sát, đồng thời quy định các tỷ lệ điều tiết.
- UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và hệ số K phù hợp điều kiện thực tế từng địa phương.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận định lần này địa phương cần lắng nghe ý kiến chuyên gia, doanh nghiệp và người dân để ban hành bảng giá đất, hệ số K hợp lý, không chạy theo đuôi giá thị trường như trước. Nhiệm vụ định giá cũng gom về một đầu mối là Sở Tài chính, thay vì phụ thuộc cả Sở Nông nghiệp – Môi trường lẫn Sở Tài chính như hiện nay.
Giá đất sẽ được xác định bằng bảng giá đất và hệ số K
Giá đất được xác định bằng hai công cụ là bảng giá đất và hệ số K, thay cho phương pháp giá đất cụ thể từng dùng cho nhiều trường hợp. Công thức tính giá đất áp dụng dạng: giá đất = bảng giá đất × hệ số K.
Bảng giá đất là mức giá chuẩn cho từng loại đất, từng khu vực, do UBND cấp tỉnh ban hành. Dữ liệu giá đất thu thập chủ yếu qua các hợp đồng mua bán thực tế. Hệ số K là hệ số điều chỉnh, giúp mức giá chuẩn tiệm cận sát điều kiện thực tế của từng vị trí và mục đích sử dụng.
Cơ chế hai công cụ này tạo ra một mức giá duy nhất, minh bạch và có thể giải trình. Khi phương pháp xác định giá, nguồn dữ liệu, tiêu chí đánh giá và quy trình thực hiện được công khai, người dân dễ tiếp cận thông tin, doanh nghiệp chủ động xây dựng kế hoạch đầu tư, đồng thời thị trường mua bán bất động sản có thêm cơ sở tham chiếu để hạn chế chênh lệch trong quá trình giao dịch. Theo Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, cơ quan thực thi cũng thuận lợi hơn khi tổ chức thực hiện.
Ông Nguyễn Thế Phượng, Phó chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam, lưu ý một vướng mắc thực tế. Không phải khu vực nào cũng có giao dịch thị trường bằng hợp đồng. Đất ở và đất nông nghiệp có thể thu thập dữ liệu giao dịch, còn đất chuyên canh thì khó. Luật hiện mới quy định phần khung, chi tiết cách xây dựng hệ số K cho từng loại đất, từng mục đích chờ nghị định hướng dẫn cụ thể.
Bảng giá đất và hệ số K được áp dụng trong những trường hợp nào?
Bảng giá đất và hệ số K áp dụng cho các nghĩa vụ tài chính đất đai trọng yếu, gồm tính tiền sử dụng đất, tính tiền thuê đất, tính thuế, phí và giá khởi điểm đấu giá. Nhóm nghĩa vụ này tác động trực tiếp đến chi phí của người dân và doanh nghiệp khi giao dịch đất đai.
Bảng dưới đây tóm tắt các trường hợp áp dụng:
| Trường hợp áp dụng | Vai trò của bảng giá đất và hệ số K |
| Tính tiền sử dụng đất | Xác định nghĩa vụ tài chính khi giao đất, chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất |
| Tính tiền thuê đất | Xác định số tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước theo loại đất và thời hạn thuê |
| Tính thuế, phí và giá khởi điểm đấu giá | Làm căn cứ tính thuế, lệ phí liên quan và xác định giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất |
Tính tiền sử dụng đất
Bảng giá đất nhân hệ số K là căn cứ tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Cách tính này thay cho việc áp dụng giá đất cụ thể cho từng dự án.
Ông Lê Hoàng Châu dẫn chứng Nghị quyết 254 đã quy định lấy bảng giá đất nhân hệ số K để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và bồi thường. Tuy nhiên, một số địa phương như TP.HCM vẫn áp dụng phương án giá đất cụ thể cho hai nội dung quan trọng nhất là tính tiền sử dụng đất và bồi thường. Cách tính tiền sử dụng đất theo quy định hiện hành tại TP.HCM khiến tiền sử dụng đất tại các dự án tăng từ 2 đến 2,6 lần so với trước.
Tính tiền thuê đất
Bảng giá đất và hệ số K là cơ sở xác định tiền thuê đất mà tổ chức, cá nhân phải nộp cho Nhà nước. Mức thu phụ thuộc loại đất, vị trí và thời hạn thuê.
Nhà nước quy định tỷ lệ thu tiền thuê đất phù hợp tình hình thực tế theo từng loại đất, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư. Khi Nhà nước không còn tận thu tiền thuê đất, chi phí đầu vào của doanh nghiệp giảm, tạo dư địa kéo giảm giá nhà.
Tính thuế, phí và giá khởi điểm đấu giá
Bảng giá đất và hệ số K làm căn cứ tính các loại thuế, phí liên quan đến đất đai và xác định giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất. Một mức giá thống nhất giúp việc tính nghĩa vụ tài chính rõ ràng, hạn chế cách hiểu khác nhau giữa các bên.
Việc dùng chung bảng giá đất cho nhiều nghĩa vụ tài chính giúp kiểm soát đầu vào của nền kinh tế. Khi Nhà nước ban hành bảng giá đất, hệ số K và tỷ lệ thu ổn định, doanh nghiệp dự báo được chi phí, thị trường vận hành ổn định hơn.
Chính sách giá đất mới ảnh hưởng người dân như thế nào?
Chính sách giá đất mới hướng đến kéo giảm giá nhà và ổn định thị trường bất động sản, mang lại lợi ích trực tiếp cho người mua nhà có thu nhập thấp và trung bình ở đô thị. Khi Nhà nước không còn tận thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí đầu vào của dự án giảm, mở đường phát triển nhà ở thương mại bán với giá phù hợp khả năng chi trả.
Bạn cũng hưởng lợi từ tính minh bạch. Khi người dân hiểu vì sao một mức giá được xác lập và doanh nghiệp dự báo được chi phí sử dụng đất, thị trường vận hành ổn định hơn, nguồn lực đất đai được khai thác hiệu quả hơn, theo Luật sư Trương Anh Tú.
Một số lợi ích cụ thể với người dân và nhà đầu tư:
- Dễ tiếp cận thông tin giá đất nhờ dữ liệu công khai, minh bạch và áp dụng thống nhất.
- Giảm rủi ro tranh chấp khi nghĩa vụ tài chính được tính trên một mức giá rõ ràng, giải trình được.
- Chủ động kế hoạch tài chính khi mua bán, chuyển mục đích sử dụng hoặc đầu tư bất động sản.
Với người đang tìm mua bán nhà đất phù hợp túi tiền, chính sách này củng cố niềm tin vào thị trường. Bạn có thể tham khảo tin đăng mua bán và cho thuê bất động sản trên Nhà Tốt để nắm mặt bằng giá thực tế tại khu vực quan tâm.
Cơ chế giá đất mới sẽ tác động ra sao?
Cơ chế giá đất mới là bước tiến quan trọng trong quá trình hoàn thiện thể chế đất đai tại Việt Nam, hướng đến xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, công bằng và bảo đảm quyền lợi của người dân, doanh nghiệp. Để chính sách phát huy hiệu quả, việc thể chế hóa đầy đủ các nội dung của Nghị quyết 21 vào Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn cần được triển khai đồng bộ, đặc biệt trong xây dựng bảng giá đất, hệ số K và cơ chế xác định giá theo hướng minh bạch, có căn cứ và dễ giải trình. Khi những quy định này được áp dụng thống nhất, nguồn lực đất đai sẽ được khai thác hiệu quả hơn, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững và củng cố niềm tin vào thị trường bất động sản. Nhà Tốt sẽ tiếp tục cập nhật những thay đổi mới nhất về chính sách để đồng hành cùng bạn trong quá trình mua bán, cho thuê và đầu tư bất động sản.
Nguồn tham khảo: Báo Thanh Niên