Mục lục
Làm sao để dự báo tình trạng bất động sản trong tương lai một cách chính xác là điều mà các nhà đầu tư vô cùng quan tâm. Việc ước tính được sự tăng trưởng giá trị đất đai liên quan trực tiếp đến nhiều yếu tố, từ tính hiệu quả của miếng đất đó ở khu vực hiện tại đến các yếu tố thị trường ảnh hưởng đến việc mua bán. Cùng điểm qua 10 cách đánh giá tiềm năng đất đai vô cùng hữu ích.
Tìm hiểu tiềm năng phát triển của khu vực
Hãy nhìn vào sự phát triển của khu vực mà miếng đất đó tọa lạc. Có thông tin gì về việc các dự án đầu tư, mở rộng công ty hay sẽ gia tăng về số người đến sinh sống, làm việc kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng? Hãy cố gắng nắm bắt các thông tin này càng sớm càng tốt, tránh bị chìm trong thế giới thông tin hỗn loạn hoặc bị người khác dẫn trước. Giá đất thường có xu hướng tăng vượt trội khi có dự án mở rộng, nâng cấp đường hoặc có nhiều công ty di chuyển và mở rộng tại một khu vực, dẫn tới sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở.
Bắt đầu từ dòng tiền ròng hàng năm
Đây là một quy tắc hữu ích mà nhà đầu tư nào cũng phải nằm lòng. Trong một “thị trường mạnh”, với sự tăng trưởng dân số và cơ hội việc làm dồi dào, hãy nhân dòng tiền ròng hàng năm với 20. Trong một “thị trường yếu”, với dân số ngày càng thu hẹp và tốc độ tăng trưởng hạn chế, hãy nhân dòng tiền với 10. Đó là con số mà bạn cần lưu ý khi đầu tư, nó sẽ giúp bạn xác định chính xác việc mua đất ở đâu có tiềm năng.
Kiểm tra sự ổn định của dòng thu nhập
Điều tốt nhất mà một nhà đầu tư bất động sản cho thuê cần làm là phải xem xét sự ổn định của dòng thu nhập. Hãy đánh giá tình hình kinh doanh hoặc khả năng tài chính dài hạn của khách thuê. Nếu bạn không nhìn thấy người thuê có nhu cầu lâu dài, thì điều tương tự sẽ xảy ra đối với dòng thu nhập của miếng đất. Giá trị tương lai của miếng đất dựa trên hợp đồng thuê và khả năng của khách thuê trong việc thực hiện các điều khoản của hợp đồng thuê.
Theo dõi tỷ suất sinh lời cuối của tài sản
Hãy theo dõi tỷ suất sinh lời cuối cùng của tài sản để đánh giá tiềm năng nhà đất. Ngay cả những thay đổi nhỏ lẻ mỗi ngày cũng có thể tạo ra sự biến động lớn về giá trị đất đai. Bạn sẽ cần ước tính tỷ lệ tăng trưởng dự kiến của thu nhập hoạt động ròng sau khi tài sản bước vào giai đoạn kinh doanh ổn định. Tuy nhiên, ước tính này phụ thuộc vào sự hiểu biết của bạn về các thống kê đô thị, thị trường bất động sản và thị trường tài chính.
Hiểu rõ các yếu tố kinh tế vĩ mô tại địa phương
Các yếu tố kinh tế vĩ mô của địa phương ảnh hưởng rất lớn đến sự tăng trưởng kinh tế cũng như giá trị bất động sản khu vực. Hãy tìm hiểu kỹ thông tin những doanh nghiệp và ngành công nghiệp nào hiện đang mang lại thu nhập cho người dân là gì và điều gì sắp diễn ra? Bạn có thể sử dụng vòng đời của miếng đất để xác định xem thị trường miếng đất và nền kinh tế địa phương đang trong giai đoạn khởi đầu, tăng trưởng, trưởng thành hay suy giảm khi đánh giá mức độ tăng trưởng và tiềm năng tăng giá.
Đánh giá dữ liệu trong năm qua
Là nhà đầu tư chuyên nghiệp thì luôn cần phải khảo sát và lưu lại dữ liệu thị trường trong nhiều năm. Từ đó có thể xem xét các số liệu lịch sử để đánh giá hoạt động của bất động sản trong một thị trường cụ thể thông qua các chu kỳ khác nhau.
Thế giới đang thay đổi nhanh hơn và khác biệt hơn bao giờ hết và rất nhiều cách làm trong số đó không còn được áp dụng nữa. Để đánh giá tiềm năng đất đai trong tương lai, các nhà đầu tư nên xem xét dữ liệu trong năm qua để xem thị trường nào ổn định hoặc được đánh giá cao tiềm năng sinh lời.
Đánh giá việc ứng dụng công nghệ
Trong xu thế tăng tốc cuộc cách mạng công nghiệp 4.0, cùng với các lĩnh vực hoạt động khác thì bất động sản cũng chọn việc ứng dụng công nghệ nhằm gia tăng giá trị và niềm tin cho nhà đầu tư.
Các chuyên gia phân tích về yếu tố công nghệ chính là xu thế tất yếu và giá trị của đổi mới, gia tăng sức cạnh tranh của dự án. Đối với các khoản tiền đang cân nhắc rót vào quỹ ủy thác đầu tư đất đai xây dựng chung cư, trung tâm thương mại hay khu đô thị, nhà đầu tư luôn phải đánh giá yếu tố cập nhật công nghệ của công ty điều hành.
Dựa vào các chuyên gia đáng tin cậy
Dựa vào các chuyên gia đáng tin cậy cũng như các thông tin và dữ liệu của họ. Hầu hết các nhà môi giới nắm rất nhiều dữ liệu thống kê các xu hướng bất động sản và theo dõi tăng trưởng hàng năm. Hãy đảm bảo rằng bạn nhận được báo cáo và số liệu thống kê đánh giá thị trường nhà đất, chứ không phải ý kiến chủ quan từ phía họ. Các thông tin này sẽ giúp bạn không chỉ dễ dàng tìm được khu vực đầu tư sinh lời mà còn có cái nhìn tổng thể về thị trường bất động sản, dự đoán được thị trường trong 2-3 năm tới.
Theo dõi cán cân cung – cầu bất động sản
Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị lớn và chiếm đến ½ tổng tài sản kinh tế toàn cầu. Mặc dù thị trường bất động sản được nhà nước quản lý rất chặt chẽ nhưng vẫn chịu sự chi phối của quy luật cung – cầu. Trước khi đầu tư, bạn cần dành thời gian để theo dõi nguồn cung và nhu cầu của thị trường nhà đất tại khu vực. Nếu nguồn cung thấp và nhu cầu cao thì bạn có thể kỳ vọng sự gia tăng giá trị của miếng đất một cách hợp lý.
Nói một cách đơn giản, thị trường đất đai có quy mô rất lớn với nhiều người mua và nhiều người bán. Chắc hẳn sẽ có nhiều người muốn bán đất với những mức giá khác nhau, và cũng có những người muốn mua với mức giá khác nhau. Điều này tạo nên đường cung – đường cầu. Khi cung lớn hơn cầu, mức giá bán ra sẽ thấp hơn. Ngược lại thì khi lượng người muốn mua thấp hơn lượng người muốn bán thì giá sẽ cao hơn. Mức giá cân bằng được hình thành khi thị trường có số lượng người mua và người bán bằng nhau.
Kiểm tra các từ khóa xu hướng trên Google kết hợp khảo sát giá qua Nhà Tốt
Công cụ Google Trends sẽ giúp bạn nắm bắt được thông tin những chủ đề nào đang được quan tâm nhất, các từ khóa nào đang được tìm kiếm nhiều và biến động như thế nào qua thời gian. Hãy truy cập vào đây để nghiên cứu các khu vực đất đai có lượt tìm kiếm cao nhưng số lượng bán, cho thuê lại ít để đánh giá tiềm năng đất đai.
Để biết được khả năng cung của thị trường thì bạn có thể truy cập ngay vào Nhà Tốt và tìm theo từ khóa khu vực mà bạn muốn tìm hiểu. Nếu kết quả trả về ít tin đăng thì đồng nghĩa với việc khu vực đó không có quá nhiều người bán hoặc cho thuê. Một công cụ khảo sát về thị trường vô cùng lý tưởng và thực tế.
