Cần chuẩn bị gì khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

13/09/2021

Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở có những quy định như thế nào, thủ tục ra sao và chi phí cho việc này là bao nhiêu. Đây đều là những khúc mắc thường thấy đối với những chủ sở hữu đất có ý định chuyển mục đích sử dụng. Sau đây là những thông tin về cách chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư cho những ai đang còn mơ hồ trong vấn đề này để có thể chuẩn bị kỹ càng hơn trước khi tiến hành làm thủ tục.

Mua bán đất TP.HCM giá tốt:

4,6 tỷ
12 phút trước Thành phố Thủ Đức
1,2 tỷ
13 phút trước Thành phố Thủ Đức

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng cần được Nhà nước cấp phép

Trong điều 14 Luật Đất đai 2013 có quy định nhà nước sẽ quyết định các vấn đề quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất. Về trình tự giải quyết kế hoạch sử dụng đất hàng năm bao gồm 4 cấp như sau:

  • Đầu tiên, Hội đồng nhân dân cấp huyện sẽ thông qua quy hoạch sử dụng đất khi Uỷ ban nhân dân cấp huyện trình lên.
  • Sau đó, Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. 
  • Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sau khi nhận văn bản từ Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trình lên sẽ thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất đã được quy định tại khoản 3 Điều 62 của Luật Đất đai 2013.
  • Cuối cùng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ là người phê duyệt cuối cùng văn bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện.

Căn cứ vào văn bản quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam thì đất ở hay đất thổ cư được tính là đất phi nông nghiệp. Trong khi, tại điều 57 khoản 1 của Luật Đất đai năm 2013 có quy định về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở

Theo đó, việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là một trong những trường hợp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép. Do đó, người sử dụng đất cần có sự cho phép của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi muốn chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư.

Bên cạnh đó, khi chuyển mục đích sử dụng đất, trong khoản 2 của điều 57 cũng có quy định người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, tức là phải đóng đầy đủ các khoản chi phí sử dụng đất bao gồm cả thuế. Đồng thời, chấp hành nghiêm chỉnh và đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với loại đất sau khi đã được chuyển mục đích sử dụng.

Điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Điều kiện chuyển đổi được quy định trong Điều 30 Nghị định 181/2004/NĐ-CP

Về điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở có quy định trong Điều 30 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai như sau:

  • Vị trí thửa đất phải thuộc 1 trong 3 quy hoạch: quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, sử dụng hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết.
  • Thửa đất nông nghiệp chuyển sang đất ở đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất thổ cư; hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền khác theo quy định của pháp luật.
  • Hộ gia đình và cá nhân có nguyện vọng muốn xin chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở phải chấp hành tốt về luật đất đai ở địa phương, được UBND cấp xã xác nhận.
  • Hộ gia đình, cá nhân sở hữu đất có trách nhiệm bàn giao phần diện tích nằm trong phần phạm vi quy hoạch cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý.

Ngoài những điều kiện trên thì những trường hợp không được chấp nhận chuyển mục đích sử dụng đất như: 

  • Nằm trong phạm vi quy hoạch mở đường, phạm vi hành lang bảo vệ công trình công cộng.
  • Vùng đất nằm trong danh lam thắng cảnh hoặc di tích lịch sử văn hóa được Nhà nước công nhận.
  • Công trình an ninh quốc phòng phục vụ cho lợi ích quốc gia.
  • Diện tích phần lối đi chung không nằm trong phạm vi được cấp chuyển mục đích sử dụng đất.
  • Đất đang có ý định chuyển mục đích sử dụng thuộc khu vực đã có thông báo, quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc hoặc đất đang nằm trong vùng phê duyệt sử dụng vào mục đích khác của các cơ quan chức năng có thẩm quyền.

Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất

Quy trình nên tham khảo trước khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Căn cứ vào Điều 57 Luật Đất đai 2013 có quy định rằng khi đất nông nghiệp muốn chuyển mục đích sử dụng thành đất ở phải xin phép và nhận được sự chấp thuận bởi các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước. Theo đó, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở bao gồm các bước như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ cần thiết cho việc xin chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư, trong đó hồ sơ bao gồm:  

  • 1 tờ đơn xin chuyển đất nông nghiệp sang thổ cư theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.
  • Bản vẽ thửa đất cần chuyển.
  • Bản sao giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ sở hữu.
  • Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân; sổ hộ khẩu hoặc hộ chiếu.

Bước 2: Sau khi đã chuẩn bị hồ sơ, mọi người cần tìm đến nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất muốn chuyển đổi để được giải quyết theo thẩm quyền.

Từ đó tiến hành thẩm tra hồ sơ (dựa vào căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất), nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định trong thời gian không quá 3 ngày làm việc. Sau khi hoàn tất hồ sơ, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư.

Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất theo Thông báo và hướng dẫn của Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Bước 4: Nhận kết quả quyết định cho phép chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư tại nơi đã nộp hồ sơ, tức Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Thời hạn giải quyết toàn bộ quá trình xin cấp phép (không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất):

  • Đối với những nơi nằm trong đối tượng vùng núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn: không quá 25 ngày.
  • Đối với những đối tượng còn lại: không quá 15 ngày.

Phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất

Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Để chủ động hơn về kinh phí, đồng thời cũng tránh tình trạng chậm nộp tiền vào ngân sách nhà nước, cần tham khảo cách tính phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở. Phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất chủ yếu là tiền sử dụng đất, bằng giá trị chênh lệch khi trừ giá đất ở cho giá đất nông nghiệp đang sử dụng.

Trường hợp 1: Đất được chuyển từ mục đích làm vườn hoặc ao trong cùng thửa có nhà ở, thì cách tính giá trị sử dụng đất bằng 50% nhân với phép tính sau: tiền sử dụng đất tính theo giá đất thổ cư trừ đi tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp (điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP). Tính tại thời điểm có phán quyết của cơ quan có thẩm quyền.

Trường hợp 2: Đối với đất ở được chuyển từ đất nông nghiệp mà nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, cách tính phí sử dụng đất sẽ bằng tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ đi giá trị sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có phán quyết của cơ quan có thẩm quyền.

Ngoài ra, đối với đất có nguồn gốc từ việc nhận chuyển nhượng hợp pháp thì việc tính tiền sử dụng đất sẽ căn cứ vào nguồn gốc đất đó, cụ thể:

  • Đất được chuyển nhượng có nguồn gốc kề cận là đất vườn, ao,… có cùng thửa với đất nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất thổ cư thì tính phí chuyển đổi dựa trên trường hợp 1.
  • Đất chuyển nhượng từ đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng của hộ gia đình, cá nhân thì cách tính phí chuyển đổi dựa theo trường hợp 2.

Hạn mức chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất

Tham khảo giá đất Đà Nẵng mới nhất:

3,2 tỷ
38 phút trước Quận Cẩm Lệ
6,9 tỷ
40 phút trước Quận Ngũ Hành Sơn
Không có quy định về hạn mức chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Khi quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đa phần người dân đều muốn chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư càng nhiều càng tốt. Thực tế thì trong Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành không có quy định về diện tích tối đa hay hạn mức chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở.

Tuy nhiên, diện tích tối thiểu của đất muốn chuyển mục đích sử dụng sang thổ cư hoặc gộp cả phần diện tích đất ở hợp pháp trong cùng thửa hiện có phải bằng: 

  • Diện tích phần kích thước của định hạn mức giao đất. 
  • Hạn mức công nhận đất ở.
  • Diện tích tối thiểu được quy định khi thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa.

Thuế chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất

Thuế chuyển đổi đất nông nghiệp gồm phí cấp chứng nhận và phí trước bạ

Đối với thuế chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở, có các khoản thu cần nộp như sau:

Về lệ phí cấp Giấy chứng nhận 

  • Áp dụng với đối tượng: Nộp lệ phí trước bạ khi được cấp Giấy chứng nhận mới.
  • Chi phí: Từ 100.000 đồng trở xuống cho một lần cấp.

Về lệ phí trước bạ

  • Trường hợp phải nộp: Giấy chứng nhận được cấp miễn lệ phí trước bạ, sau đó được chuyển mục đích sử dụng đất thuộc diện phải nộp lệ phí.
  • Cách tính lệ phí trước bạ: Bằng 0,5% giá đất tại bảng giá đất tính trên tổng diện tích.

Về phí thẩm định hồ sơ

Đối với phí thẩm định hồ sơ, do Hội đồng Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên mức phí quy định chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở mỗi tỉnh thành có quy định khác nhau, có thể có hoặc không và nếu có thì mức thu cũng không giống nhau.

Trên đây là những điều cần biết khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở để bạn có thêm thông tin và chủ động chuẩn bị trước khi tiến hành thủ tục. Hãy thường xuyên truy cập Chợ Tốt Nhà để cập nhật những tin tức bất động sản mới và nhanh nhất.

Mua bán đất nông nghiệp giá rẻ – vị trí đẹp tại Chợ Tốt Nhà

Bài viết liên quan

Bình luận

Có thể bạn quan tâm