Câu hỏi tôi đặt ra là: Liệu nhà phố có đang “ngáo giá” không?
Tôi là người theo dõi tin tức gần như mỗi ngày, đặc biệt quan tâm đến chuyện bất động sản. Nhưng thú thật, sáng nay đọc bài “Giá nhà phố Hà Nội hơn 2 tỷ đồng mỗi m²” mà tôi phải đọc đi đọc lại mấy lần để chắc rằng mình không nhìn nhầm. 2 tỷ đồng/m² tức là chỉ cần 1m² thôi đã bằng cả gia tài của nhiều người cả đời làm lụng.
1. Giá thật hay giá thổi?
Nếu nói là do “vị trí trung tâm, khan hiếm quỹ đất”, thì đúng một phần. Nhưng thực tế, nhiều căn nhà được rao hàng chục tỷ đồng lại nằm trong ngõ nhỏ, mặt tiền hẹp, xuống cấp, thậm chí còn ngập nước mỗi khi mưa. Có căn chủ rao 150 – 200 triệu/m² nhưng để ròng rã cả vài năm vẫn chưa ai mua. Thế thì gọi là giá thị trường hay giá ảo? Tôi nghĩ ở đây, yếu tố tâm lý đóng vai trò lớn. Người bán thì sợ bán lỗ, người mua thì nghĩ “cứ mua đi, đất không bao giờ lỗ”. Và cứ thế, qua mỗi lần giao dịch, giá lại được đẩy thêm một nấc, bất kể giá trị thật của ngôi nhà ra sao.
2. Ai đang mua những căn nhà này?
Nếu nhìn vào thu nhập bình quân của người lao động đô thị, câu trả lời chắc chắn không phải là người mua để ở. Với giá hơn 2 tỷ đồng/m², một căn nhà 30 m² đã hơn 60 tỷ. Người có nhu cầu thực làm sao tiếp cận được? Phần lớn người mua ở mức giá đó có thể là nhà đầu tư, hoặc những người nắm giữ tài sản lớn muốn “trú ẩn” trong đất. Thậm chí, có người mua không phải để ở hay cho thuê, mà chỉ để giữ tiền. Vì vậy, nhà phố dần trở thành một loại hàng xa xỉ, giống như tranh nghệ thuật, chỉ một số ít người mua, còn số đông chỉ đứng nhìn.
3. Vì sao “ngáo giá” vẫn tồn tại?
Thực tế, giá nhà phố cao không hẳn chỉ vì đầu cơ hay khan hiếm, mà còn do nhiều yếu tố tâm lý và thói quen thị trường. Người sở hữu nhà đất ở trung tâm thường có xu hướng neo giá, tức là rao cao hơn mặt bằng chung, bởi họ tin rằng đất trung tâm thì không bao giờ rẻ. Cứ thế, mặt bằng giá dần bị kéo lên theo niềm tin chứ không hoàn toàn dựa trên giá trị sử dụng thực tế. Bên cạnh đó, tâm lý chuộng vị trí trung tâm vẫn rất phổ biến. Với nhiều người, sở hữu một căn nhà ở khu phố lớn không chỉ là nơi ở, mà còn là một biểu tượng của địa vị và thành đạt. Vì vậy, dù nhà có nhỏ, ngõ có hẹp, hay cơ sở hạ tầng chưa tốt, giá vẫn được định ở mức cao vì gắn với yếu tố “danh tiếng” của khu vực. Ngoài ra, thị trường bất động sản trong nước vẫn còn thiếu các kênh định giá minh bạch, dẫn đến việc người bán thường tham khảo lẫn nhau hoặc dựa trên tin đồn. Khi kỳ vọng tăng giá lan truyền, nó dễ tạo thành hiệu ứng niềm tin sai lệch, ai cũng tin rằng giá sẽ tiếp tục tăng, nên không ai chịu bán thấp.
4. Người mua thật nên làm gì?
Theo tôi, với mặt bằng giá hiện nay, nhà phố trung tâm đã không còn là lựa chọn hợp lý cho đại đa số. Cùng một khoản tiền, người trẻ hoàn toàn có thể chọn đất vùng ven, hoặc chung cư có hạ tầng tốt hơn, thay vì gồng mình trả nợ để mua một căn nhà chật hẹp, cũ kỹ trong phố. Nếu ai muốn đầu tư, hãy nhớ: lợi nhuận thực chỉ có khi có người thật sự muốn mua lại. Còn nếu ai cũng đang giữ đất để chờ giá lên, thì có lẽ, người mua cuối cùng chính là,… người chịu lỗ.
Có thể nhà phố Hà Nội chưa “ngáo giá” theo nghĩa mất kiểm soát, nhưng rõ ràng đang bị đẩy lên mức phi lý so với thu nhập trung bình và giá trị sử dụng thật. Khi một mét vuông đất ngang giá chiếc xe sang, có lẽ đã đến lúc chúng ta phải hỏi thẳng nhau: Đây còn là nhà để ở, hay chỉ là món hàng để khoe mẽ?